合同法：租賃權(quán)的認(rèn)定與處理
租賃權(quán)作為一種特殊的債權(quán)，受到了“物權(quán)化”的特殊保護(hù)。這既是各國(guó)立法的通例，也是學(xué)界的共識(shí)。優(yōu)先保護(hù)租賃權(quán)的根本原因是保護(hù)弱者，但是其法律技術(shù)基礎(chǔ)在于其“公示性”，但是我國(guó)立法對(duì)租賃權(quán)的公示性并無(wú)明確規(guī)定。執(zhí)行程序中正確地認(rèn)定與處理租賃權(quán)，對(duì)于貫徹特殊保護(hù)租賃權(quán)的立法政策，平衡相關(guān)主體的權(quán)益，保證執(zhí)行工作的順利開(kāi)展具有重要的意義。
一、執(zhí)行程序中對(duì)于租賃權(quán)的認(rèn)定
1、承租人基于租賃合同的兩種權(quán)利
基于租賃合同，承租人主要享有兩種權(quán)利。一是依據(jù)租賃合同，要求出租人按照約定的標(biāo)準(zhǔn)交付租賃物的權(quán)利;二是占有租賃物后，對(duì)于租賃物占有使用的權(quán)利。我國(guó)立法對(duì)此并未明確予以區(qū)分，但這兩種權(quán)利的性質(zhì)并不相同。前一種是純粹債權(quán)性的權(quán)利，適用債權(quán)的相對(duì)性及平等原則;后一種權(quán)利具備“占有”這一公示性表征，會(huì)產(chǎn)生“物權(quán)化”與特殊保護(hù)的問(wèn)題，才是真正意義上的租賃權(quán)。
2、以公示為表征的租賃權(quán)
租賃權(quán)需要公示，不僅是學(xué)界共識(shí)，也為各國(guó)立法所要求。但是對(duì)于公示的方式，各國(guó)規(guī)定并不一致。如德國(guó)與我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)要求占有;日本、法國(guó)、瑞士等國(guó)家要求租賃權(quán)進(jìn)行登記。
值得注意的是我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)租賃權(quán)公示制度的變遷。臺(tái)灣“民法”原來(lái)規(guī)定“租賃物的交付產(chǎn)生對(duì)抗效力”。學(xué)界批評(píng)該規(guī)定不足以保護(hù)買受人的權(quán)益，還可能出現(xiàn)當(dāng)事人作假妨礙強(qiáng)制執(zhí)行的漏洞。1999年臺(tái)灣修訂“債編”，就租賃權(quán)的成立增加了“承租人占有中”的要件，強(qiáng)化了租賃權(quán)的公示性。但是學(xué)者對(duì)此仍不滿意，認(rèn)為租賃權(quán)的公示是否足夠， 應(yīng)否采取租賃登記制，仍有進(jìn)一步觀察理論實(shí)務(wù)發(fā)展之余地。
我國(guó)大陸立法未明確租賃權(quán)的公示性要求，但是《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》強(qiáng)調(diào)了占有對(duì)于租賃的意義。該司法解釋第六條規(guī)定，就同一房屋存在多份有效租賃合同，承租人均主張履行的情況下，人民法院按照占有、登記、合同成立在先的順序確定優(yōu)先履行的承租人。該規(guī)定明確了占有人在一物多租情況下的優(yōu)先權(quán)，其關(guān)于“占有”的強(qiáng)調(diào)對(duì)于租賃權(quán)的認(rèn)定具有重要參照價(jià)值。
3.執(zhí)行程序中對(duì)于租賃權(quán)的認(rèn)定
執(zhí)行程序中應(yīng)對(duì)合同法第二百二十九條作限縮解釋，將租賃權(quán)的成立限制于占有租賃物之后，以“占有”作為認(rèn)定租賃權(quán)成立與否的標(biāo)準(zhǔn)。主要理由如下：
第一，符合租賃權(quán)特殊保護(hù)制度的立法目的。租賃權(quán)的特殊保護(hù)主要表現(xiàn)為“買賣不破租賃”、“承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”兩種制度。“買賣不破租賃”的主要立法目的在于保護(hù)弱勢(shì)群體，避免由于出租人處分租賃物的行為導(dǎo)致承租人被迫放棄耕地(土地租賃)，或者搬離租賃物(房屋租賃)，危及租賃人基本的生存權(quán)或居住權(quán)。在承租人尚未占有租賃物時(shí)，承租人對(duì)于租賃物的依賴尚未建立，履行買賣合同并不危及承租人的上述權(quán)利。“承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”的主要立法目的在于減少物上權(quán)利主體的數(shù)量，便利物之流轉(zhuǎn)，發(fā)揮物之效用。如果沒(méi)有對(duì)于租賃物的占有，就不存在適用優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的必要。
第二，以占有作為認(rèn)定租賃權(quán)成立的標(biāo)準(zhǔn)，能夠保護(hù)交易安全，防止不特定第三人的權(quán)利受到侵害。眾所周知，物權(quán)的對(duì)抗性來(lái)自于其公示產(chǎn)生的公信力。比如，登記后的抵押權(quán)能夠?qū)沟盅何锏氖茏屓耍绻试S未辦理登記的抵押合同對(duì)抗抵押物的買受人，那將極大危及交易安全。這種風(fēng)險(xiǎn)不僅會(huì)大大增加買受人在交易前的調(diào)查成本，甚至導(dǎo)致交易失敗。久而久之，市場(chǎng)通過(guò)交易優(yōu)化資源配置的功能喪失，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)進(jìn)步將陷入停滯。
第三，以占有作為認(rèn)定租賃權(quán)成立的標(biāo)準(zhǔn)，能夠防止惡意規(guī)避執(zhí)行行為的發(fā)生。我國(guó)當(dāng)前社會(huì)誠(chéng)信程度不足，當(dāng)事人規(guī)避執(zhí)行情況嚴(yán)重，虛假租賃就是一個(gè)典型表現(xiàn)。如果不將“占有”作為認(rèn)定租賃權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)，而將全部租賃合同給予“物權(quán)化”保護(hù)，將會(huì)給不法者任意虛構(gòu)租賃合同、逃避執(zhí)行大開(kāi)方便之門，生效法律文書(shū)確定的權(quán)利將完全失去保障。
二、執(zhí)行程序中對(duì)于租賃權(quán)的具體處理
執(zhí)行程序主要在拍賣租賃物時(shí)涉及租賃權(quán)的處理問(wèn)題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條的規(guī)定，司法拍賣對(duì)于擔(dān)保物權(quán)采用滌除主義;對(duì)于租賃權(quán)等用益物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利采用承受主義。因此，在執(zhí)行程序中對(duì)于租賃權(quán)的一般處理方法為，保留租賃權(quán)進(jìn)行拍賣，在拍賣公告中予以權(quán)利負(fù)擔(dān)披露，同時(shí)通知租賃權(quán)人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。相對(duì)于上述情形，執(zhí)行程序更需要討論的是租賃與抵押、租賃與查封競(jìng)合時(shí)的處理，分述如下：
1、租賃與抵押并存時(shí)的處理
對(duì)于租賃與抵押共存時(shí)的處理，物權(quán)法第一百九十條有明確規(guī)定：訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。適用該法條需要注意如下兩點(diǎn)：
第一，需要正確認(rèn)定租賃權(quán)與抵押權(quán)發(fā)生對(duì)抗效力的時(shí)間點(diǎn)。但是如上所述，租賃權(quán)的成立以占有為條件，所以判斷租賃權(quán)產(chǎn)生對(duì)抗性的時(shí)間點(diǎn)為“占有時(shí)”。就抵押權(quán)來(lái)說(shuō)，本法條后半段將能夠?qū)棺赓U權(quán)的范圍限制于“已經(jīng)登記”的抵押權(quán)，所以判斷抵押權(quán)產(chǎn)生對(duì)抗性的時(shí)間點(diǎn)為“登記時(shí)”。
第二，該法條所講的對(duì)抗性，僅指抵押權(quán)與租賃權(quán)之間，并未涉及抵押權(quán)人與抵押人、租賃權(quán)人與出租人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。對(duì)于后述兩對(duì)關(guān)系來(lái)說(shuō)，還是要受雙方合同的約束。即，在抵押在前的情況下，租賃權(quán)人雖然不能對(duì)抗抵押權(quán)人，但是其可以依據(jù)合同要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任;同理，成立在后的抵押權(quán)人也可基于抵押合同向抵押人主張權(quán)利。
2、查封物上租賃的處理
對(duì)于租賃權(quán)成立在前、查封在后的情況，處理方法同上述執(zhí)行程序中對(duì)于租賃權(quán)的一般處理原則。這里主要討論在查封物上設(shè)立的租賃關(guān)系的處理問(wèn)題，而該問(wèn)題的核心又是查封的效力問(wèn)題。關(guān)于查封的效力，理論上有絕對(duì)效力說(shuō)與相對(duì)效力說(shuō)兩種主張。絕對(duì)效力說(shuō)認(rèn)為，查封是公法上的行為，查封后被執(zhí)行人喪失對(duì)于查封物的處分權(quán)，其處分行為屬于絕對(duì)無(wú)效與確定無(wú)效，對(duì)于任何人都不產(chǎn)生效力。相對(duì)效力說(shuō)認(rèn)為，查封僅使被執(zhí)行人在查封目的之內(nèi)喪失處分權(quán)，所以被執(zhí)行人對(duì)查封物的處分，僅對(duì)執(zhí)行債權(quán)人不產(chǎn)生效力，對(duì)于被執(zhí)行人與第三人，仍屬于有效;當(dāng)債權(quán)人撤回申請(qǐng)或查封被撤銷時(shí)，處分行為變?yōu)橥耆行АＲ话阏J(rèn)為，相對(duì)效力說(shuō)既能實(shí)現(xiàn)查封的目的，又能兼顧查封后被執(zhí)行人及第三人之利益，較為合理。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《查封規(guī)定》)第二十六條第一款規(guī)定：“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人。”該規(guī)定沒(méi)有否認(rèn)處分行為的效力，同時(shí)又承認(rèn)查封效力的優(yōu)先性，被認(rèn)為確立了查封的相對(duì)效力。山東省高級(jí)人民法院曾就查封物上租賃關(guān)系的處理問(wèn)題請(qǐng)示最高人民法院，最高人民法院的答復(fù)要點(diǎn)為：根據(jù)《查封規(guī)定》第二十六條，被執(zhí)行人與第三人簽訂的租賃合同，并不當(dāng)然無(wú)效，只是不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人。第三人依據(jù)租賃合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不應(yīng)當(dāng)在裁定中直接宣布租賃合同無(wú)效或解除租賃合同。該答復(fù)堅(jiān)持了查封的相對(duì)效力，僅在危及查封目的的范圍內(nèi)，排除了租賃的效力，較好地兼顧了相關(guān)權(quán)利主體的利益，應(yīng)該成為處理同類問(wèn)題的基本思路。
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