2016注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》仿真題答案
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1.【正確答案】：D【答案解析】：參見(jiàn)教材P109，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)以申報(bào)的成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。
2.【正確答案】：C【答案解析】：參見(jiàn)教材P109，原建設(shè)部《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》中規(guī)定："房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格。
3.【正確答案】：B【答案解析】：參見(jiàn)教材P110，未取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。
4.【正確答案】：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P110，因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的，屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。所以A選項(xiàng)不正確。
5.【正確答案】：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P111，房地產(chǎn)買賣是指房地產(chǎn)所有權(quán)人(包括土地使用權(quán)人)將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價(jià)格轉(zhuǎn)讓給他人的行為。
【該題針對(duì)“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述”知識(shí)
6.【正確答案】：C【答案解析】：參見(jiàn)教材P111，根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無(wú)償兩種方式。
【該題針對(duì)“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述”知識(shí)
7.【正確答案】：D【答案解析】：參見(jiàn)教材P111，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。
【該題針對(duì)“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述”知識(shí)
8.【正確答案】：B【答案解析】：參見(jiàn)教材P113，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意。
【該題針對(duì)“以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”知識(shí)9.【正確答案】：B【答案解析】：參見(jiàn)教材P113，根據(jù)“以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。”70年-28年=42年。
【該題針對(duì)“以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”知識(shí)
10.【正確答案】：D【答案解析】：參見(jiàn)教材P114，經(jīng)濟(jì)適用住房的土地使用權(quán)全部是劃撥供給。
【該題針對(duì)“已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房上市的有關(guān)規(guī)定”知識(shí)
11.【正確答案】：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P115，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。
【該題針對(duì)“商品房預(yù)售許可”知識(shí)12.【正確答案】：C【答案解析】：參見(jiàn)教材P115，按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。3000萬(wàn)元×25%=750萬(wàn)元。
【該題針對(duì)“商品房預(yù)售的條件”知識(shí)13.【正確答案】：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P116，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。
【該題針對(duì)“商品房預(yù)售合同登記備案”知識(shí)
14.【正確答案】：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P116，國(guó)務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓。
【該題針對(duì)“商品房預(yù)售合同登記備案”知識(shí)
15.【正確答案】：D【答案解析】：參見(jiàn)教材P117，中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購(gòu)買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書(shū)。
【該題針對(duì)“商品房銷售代理”知識(shí)
16.【正確答案】：C【答案解析】：參見(jiàn)教材P118，商品房銷售按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。所以C選項(xiàng)不正確。
【該題針對(duì)“商品房買賣合同”知識(shí)
17.【正確答案】：C【答案解析】：參見(jiàn)教材P118，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，分?jǐn)偟墓灿忻娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。
【該題針對(duì)“商品房買賣合同”知識(shí)
18.【正確答案】：C【答案解析】：參見(jiàn)教材P119，買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未做出書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。
【該題針對(duì)“商品房買賣合同”知識(shí)
19.【正確答案】：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P119，買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。
【該題針對(duì)“商品房買賣合同”知識(shí)
20.【正確答案】：B【答案解析】：參見(jiàn)教材P119，面積誤差比=[(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積]×100%=(104-100)/100×100%=4%。根據(jù)誤差的處理方式：產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。即：合同約定建筑面積100㎡×103%×5000=515000元。
【該題針對(duì)“商品房買賣合同”知識(shí)21.【正確答案】：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P119，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買受人。
【該題針對(duì)“商品房買賣合同”知識(shí)22.【正確答案】：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P119，合同未作約定的，面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。
【該題針對(duì)“商品房買賣合同”知識(shí)23.【正確答案】：C【答案解析】：參見(jiàn)教材P119，對(duì)合同未作約定的，面積誤差比的絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款。
【該題針對(duì)“商品房買賣合同”知識(shí)
24.【正確答案】：C【答案解析】：參見(jiàn)教材P119，面積誤差比=[(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積]×100%=(95-100)/ 100=-5%。
【該題針對(duì)“商品房買賣合同”知識(shí)25.【正確答案】：C【答案解析】：參見(jiàn)教材P119，面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%=(100-97)/97×100%=3.09%.根據(jù)誤差的處理方式：面積誤差比在3%之內(nèi)(含3%)的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足，即：97×103%×4000=399640元。
【該題針對(duì)“商品房買賣合同”知識(shí)26.【正確答案】：D【答案解析】：參見(jiàn)教材P119，面積誤差比=[(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積]×100%。
【該題針對(duì)“商品房買賣合同”知識(shí)27.【正確答案】：C【答案解析】：參見(jiàn)教材P120，承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關(guān)系的，出租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同。所以C選項(xiàng)不正確。
【該題針對(duì)“房屋租賃的政策,房屋租賃的政策”知識(shí)28.【正確答案】：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P122，房屋租賃期限超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。所以A選項(xiàng)不正確。
【該題針對(duì)“房屋租賃合同”知識(shí)【正確答案】：B【答案解析】：參見(jiàn)教材P122，租賃期間屆滿當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年。
【該題針對(duì)“房屋租賃合同”知識(shí)【正確答案】：B【答案解析】：參見(jiàn)教材P122，承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋導(dǎo)致租賃合同的終止屬于人為終止。所以B選項(xiàng)不正確。
【該題針對(duì)“房屋租賃合同”知識(shí)31.【正確答案】：D【答案解析】：參見(jiàn)教材P123，公有住宅用房無(wú)正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上的，屬于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形。
【該題針對(duì)“房屋租賃合同”知識(shí)32.【正確答案】：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P123，變更租賃合同的，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持有關(guān)部門的證明文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。
【該題針對(duì)“房屋租賃登記備案”知識(shí)
33.【正確答案】：C【答案解析】：參見(jiàn)教材P124，承租人經(jīng)出租人同意，可以依法將承租房屋轉(zhuǎn)租。
【該題針對(duì)“房屋轉(zhuǎn)租”知識(shí)
34.【正確答案】：D【答案解析】：參見(jiàn)教材P124，轉(zhuǎn)租合同必須按照有關(guān)部門規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。所以D選項(xiàng)不正確。
【該題針對(duì)“房屋轉(zhuǎn)租”知識(shí)
35.【正確答案】：B【答案解析】：參見(jiàn)教材P124，房屋轉(zhuǎn)租是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。
【該題針對(duì)“房屋轉(zhuǎn)租”知識(shí)
36.【正確答案】：C【答案解析】：參見(jiàn)教材P125，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
【該題針對(duì)“房地產(chǎn)抵押的概念”知識(shí)
37.【正確答案】：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P125，房地產(chǎn)抵押是指抵押人以合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。
【該題針對(duì)“房地產(chǎn)抵押的概念”知識(shí)38.【正確答案】：B【答案解析】：參見(jiàn)教材P125—126，以單純的土地使用權(quán)抵押的，其設(shè)定抵押的前提條件是，土地必須是以出讓方式取得的。
【該題針對(duì)“房地產(chǎn)作為抵押物的條件”知識(shí)39.【正確答案】：B【答案解析】：參見(jiàn)教材P127，抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。
【該題針對(duì)“房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定”知識(shí)40.【正確答案】：C【答案解析】：參見(jiàn)教材P127，以股份有限公司、有限責(zé)任公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有約定的除外。
【該題針對(duì)“房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定”知識(shí)
41.【正確答案】：D【答案解析】：參見(jiàn)教材P127，以中外合資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有約定的除外。
【該題針對(duì)“房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定”知識(shí)
42.【正確答案】：B【答案解析】：參見(jiàn)教材P127，以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會(huì)通過(guò)，并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案。
【該題針對(duì)“房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定”知識(shí)
43.【正確答案】：B【答案解析】：參見(jiàn)教材P130，《物權(quán)法》規(guī)定抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。
【該題針對(duì)“房地產(chǎn)抵押登記”知識(shí)
44.【正確答案】：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P133，依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，同一房地產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款依照以下規(guī)定清償：抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償：順序相同的，按照債權(quán)比例清償;抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償;抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。
45.【正確答案】：D【答案解析】：參見(jiàn)教材P133，抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格。
46.【正確答案】：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P133，同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款，抵押權(quán)已登記的，順序相同的，按照債權(quán)比例清償。所以A選項(xiàng)不正確。
47.【正確答案】：D【答案解析】：參見(jiàn)教材P133，人民法院確定保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)格或者市價(jià)的80%。
二、多項(xiàng)選擇題
1.【正確答案】：ABC【答案解析】：參見(jiàn)教材P108，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。
2.【正確答案】：BCD【答案解析】：參見(jiàn)教材P108，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了三項(xiàng)房地產(chǎn)交易基本制度，即房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。
3.【正確答案】：CDE【答案解析】：參見(jiàn)教材P109，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。
4.【正確答案】：AE【答案解析】：參見(jiàn)教材P110，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。
5.【正確答案】：ABD【答案解析】：參見(jiàn)教材P111，房地產(chǎn)繼承、房地產(chǎn)贈(zèng)與均屬于房地產(chǎn)無(wú)償轉(zhuǎn)讓。
6.【正確答案】：ADE【答案解析】：參見(jiàn)教材P111，房地產(chǎn)贈(zèng)與屬于單務(wù)行為，受讓人不需承擔(dān)任何義務(wù)。所以BC選項(xiàng)不正確。
7.【正確答案】：CD【答案解析】：參見(jiàn)教材P111，根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對(duì)象，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為地面上有建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和地面上無(wú)建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。
8.【正確答案】：CD【答案解析】：參見(jiàn)教材P113，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間簽訂的用于明確各方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。
9.【正確答案】：ABE【答案解析】：參見(jiàn)教材P113～114，以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的處理方式中需辦理出讓手續(xù)，要變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由受讓方繳納土地出讓金。所以CD選項(xiàng)不正確。
10.【正確答案】：C【答案解析】：參見(jiàn)教材P114，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定了兩種不同的處理方式，一種是需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由受讓方繳納土地出讓金;另一種是不改變?cè)型恋氐膭潛苄再|(zhì)，對(duì)轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金。
11.【正確答案】：ABDE【答案解析】：
正確答案：ABDE
答案解析：參見(jiàn)教材P115，商品房預(yù)售的條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū);持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;開(kāi)發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。
12.【正確答案】：AB【答案解析】：參見(jiàn)教材P117，商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售。
13.【正確答案】：DE【答案解析】：參見(jiàn)教材P117，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。
14.【正確答案】：AE【答案解析】：參見(jiàn)教材P118，商品房的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。
15.【正確答案】：CDE【答案解析】：參見(jiàn)教材P118，商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計(jì)價(jià)。
16.【正確答案】：ACDE【答案解析】：參見(jiàn)教材P118～119，根據(jù)商品房買賣合同，合同未作約定的，凡是面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款。所以B選項(xiàng)不正確。
17.【正確答案】：BD【答案解析】：參見(jiàn)教材P119，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房;買受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。
18.【正確答案】：BE【答案解析】：參見(jiàn)教材P119，合同未作約定的，面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%時(shí)，如果買受人不退房，產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對(duì)值超過(guò)3%的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。
19.【正確答案】：AE【答案解析】：參見(jiàn)教材P119，合同未作約定的，面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%時(shí)，如果買受人不退房，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。
20.【正確答案】：AB【答案解析】：參見(jiàn)教材P120，按房屋所有權(quán)的性質(zhì)，房屋租賃分為公有房屋的租賃和私有房屋的租賃。
21.【正確答案】：BCDE【答案解析】：參見(jiàn)教材P121，租賃期限、租賃用途、租金及交付方式、房屋的修繕責(zé)任是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的必備條款。
22.【正確答案】：BDE【答案解析】：參見(jiàn)教材P121，未依法取得《房屋所有權(quán)證》的;共有房屋未取得共有人同意的，屬于不得出租的情形。
23.【正確答案】：ABCE【答案解析】：參見(jiàn)教材P122，承租人利用承租的房屋從事非法活動(dòng)的，屬于房屋租賃合同人為終止的情形。
24.【正確答案】：ABC【答案解析】：參見(jiàn)教材P123，簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持有關(guān)部門證明文件到市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。
25.【正確答案】：BCDE【答案解析】：參見(jiàn)教材P124，房屋轉(zhuǎn)租是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。所以A選項(xiàng)不正確。
26.【正確答案】：CDE【答案解析】：參見(jiàn)教材P124，房屋租金可分為成本租金、商品租金、市場(chǎng)租金。
27.【正確答案】：ABC【答案解析】：參見(jiàn)教材P125，抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。
28.【正確答案】：BCDE【答案解析】：參見(jiàn)教材P126，權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)。
29.【正確答案】：ACE【答案解析】：參見(jiàn)教材P133，依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣抵押房地產(chǎn)。
三、判斷題
1.【正確答案】：對(duì)【答案解析】：參見(jiàn)教材P108，房地產(chǎn)交易管理是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的重要內(nèi)容。
2.【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：參見(jiàn)教材P108，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易，包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押，城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及其他在房地產(chǎn)流通過(guò)程中的各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，均屬房地產(chǎn)交易活動(dòng)管理的范圍，其交易活動(dòng)應(yīng)通過(guò)交易所進(jìn)行。
知識(shí)點(diǎn)：
3.【正確答案】：對(duì)【答案解析】：參見(jiàn)教材P111，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。
4.【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：參見(jiàn)教材P111，房地產(chǎn)贈(zèng)與屬于單務(wù)行為，受讓人不需承擔(dān)任何義務(wù)。
5.【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：參見(jiàn)教材P113，以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)，可以在不同土地使用者之間多次轉(zhuǎn)讓，但土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限不變。
6.【正確答案】：對(duì)【答案解析】：參見(jiàn)教材P113，以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓人所取得的土地使用權(quán)的權(quán)利、義務(wù)范圍應(yīng)當(dāng)與轉(zhuǎn)讓人原有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)范圍相一致。
7.【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：參見(jiàn)教材P114，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)，在轉(zhuǎn)讓的價(jià)款或其他形式的收益中，包含著土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收益，這部分收益不應(yīng)完全由轉(zhuǎn)讓人獲得。
8.【正確答案】：對(duì)【答案解析】：參見(jiàn)教材P115，開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售時(shí)，應(yīng)當(dāng)向求購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。
9.【正確答案】：對(duì)【答案解析】：參見(jiàn)教材P115，未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。
10.【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：參見(jiàn)教材P115，商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人預(yù)付定金或房?jī)r(jià)款的行為。
11.【正確答案】：對(duì)【答案解析】：參見(jiàn)教材P116，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。
12.【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：參見(jiàn)教材P117，不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用。
13.【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：參見(jiàn)教材P117，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。
14.【正確答案】：對(duì)【答案解析】：參見(jiàn)教材P118，按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。
15.【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：參見(jiàn)教材P118，按照我國(guó)現(xiàn)行的房屋權(quán)屬登記的有關(guān)規(guī)定，房屋權(quán)屬登記中對(duì)房屋的面積按建筑面積進(jìn)行登記，但按套、套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)并不影響用建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。
16.【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：參見(jiàn)教材P119，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買受人。
17.【正確答案】：對(duì)【答案解析】：：參見(jiàn)教材P119，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。
18.【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：參見(jiàn)教材P119，合同未作約定的，面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。
19.【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：參見(jiàn)教材P120，租賃期限內(nèi)，房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，原租賃協(xié)議繼續(xù)履行。
20.【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：參見(jiàn)教材P120，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”
21.【正確答案】：對(duì)【答案解析】：參見(jiàn)教材P121，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)。
22.【正確答案】：對(duì)【答案解析】：參見(jiàn)教材P122，租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。
23.【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：參見(jiàn)教材P122，《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。
24.【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：參見(jiàn)教材P124，市場(chǎng)租金是在商品租金的基礎(chǔ)上，根據(jù)供求關(guān)系而形成的。
25.【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：參見(jiàn)教材P124，商品租金是由成本租金加上保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤(rùn)等八項(xiàng)因素構(gòu)成的。
26.【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：參見(jiàn)教材P124，成本租金是由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、融資利息和稅金五項(xiàng)組成的。
27.【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：參見(jiàn)教材P126，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。
28.【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：參見(jiàn)教材P127，以股份有限公司、有限責(zé)任公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有約定的除外。
29.【正確答案】：對(duì)【答案解析】：參見(jiàn)教材P127，訂立抵押合同前抵押房地產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。
30.【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：參見(jiàn)教材P127，抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險(xiǎn)單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?/p>
31.【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：參見(jiàn)教材P127，以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書(shū)面同意。
32.【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：參見(jiàn)教材P127，以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
四、閱讀理解
1.
(1).【正確答案】：C【答案解析】：參見(jiàn)教材P119，已知合同約定面積100㎡，產(chǎn)權(quán)登記面積=95+(450÷3000)×95=109.25。根據(jù)面積誤差比公式，面積誤差比=[(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積]×100%=[(109.25-100)/100]×100%=9.25%。再根據(jù)“面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人”。李某實(shí)際應(yīng)支付的房?jī)r(jià)=3000元×100×103%=30.90萬(wàn)元。
(2).【正確答案】：AD【答案解析】：參見(jiàn)教材P124～125，李某可以從房屋轉(zhuǎn)租中獲益。李某與王某簽訂的房屋租賃合同已登記備案，王某與張某簽訂的房屋轉(zhuǎn)租合同也需登記備案。
2.
(1).【正確答案】：BCD【答案解析】：參見(jiàn)教材P114，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)，在轉(zhuǎn)讓的價(jià)款或其他形式的收益中，包含著土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收益，這部分收益不應(yīng)完全由轉(zhuǎn)讓人獲得。A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得該塊土地使用權(quán)可以采用拍賣的方式、招標(biāo)的方式、掛牌的方式，但不得采用劃撥的方式。
(2).【正確答案】：AD【答案解析】：參見(jiàn)教材P125，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)以其取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保。所以BC選項(xiàng)不正確。
(3).【正確答案】：B【答案解析】：參見(jiàn)教材P115，商品房預(yù)售的條件中，“按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”，該項(xiàng)目計(jì)劃總投資5000萬(wàn)元。因此，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司申領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》在其他條件均具備時(shí)，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到：5000萬(wàn)元×25%=1250萬(wàn)元。
(4).【正確答案】：B【答案解析】：參見(jiàn)教材P115，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。因?yàn)槭且赪市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，取得了一塊建設(shè)用地使用權(quán)，所以應(yīng)向W市人民政府房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)。
(5).【正確答案】：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P116，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。2008年3月1日，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與王某簽訂了商品房預(yù)售合同，所以應(yīng)在2008年3月31日之前辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。
(6).【正確答案】：D【答案解析】：參見(jiàn)教材P116，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。2008年3月1日，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與王某簽訂了商品房預(yù)售合同，所以辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)的責(zé)任方應(yīng)是A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。
【該題針對(duì)“商品房預(yù)售合同登記備案”知識(shí)【答疑編號(hào)10063162】
(7).【正確答案】：AB【答案解析】：參見(jiàn)教材P116，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。因?yàn)樵撋唐贩吭赪市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，所以應(yīng)到W市人民政府房地產(chǎn)管理部門和W市人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。
(8).【正確答案】：B【答案解析】：參見(jiàn)教材P119，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買受人。因?yàn)樵撋唐贩吭赪市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，所以A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司要對(duì)商品房戶型進(jìn)行變更，必須報(bào)W市人民政府規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)。
(9).【正確答案】：BC【答案解析】：參見(jiàn)教材P119，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買受人。因此A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買受人。所以A選項(xiàng)不符合現(xiàn)行政策。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房;買受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。因此如果A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知購(gòu)房者王某，王某要求退房，應(yīng)由A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)違約責(zé)任。所以D選項(xiàng)不符合現(xiàn)行政策。
(10).【正確答案】：B【答案解析】：參見(jiàn)教材P119，根據(jù)“面積誤差比=[(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積]×100%”，本題中，王某所預(yù)購(gòu)的商品房合同約定建筑面積為100㎡，產(chǎn)權(quán)登記建筑面積為104㎡，因此，該題面積誤差比=[(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積/合同約定面積]×100%=(104-100)/100=4%。
(11).【正確答案】：C【答案解析】：參見(jiàn)教材P119，每平方米合同價(jià)格為2000元，合同約定建筑面積為100㎡。根據(jù)"面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人"。王某實(shí)際最終應(yīng)付總房款=2000元×100×103%=206000元。
(12).【正確答案】：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P116—117，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。所以A選項(xiàng)不正確。
(13).【正確答案】：BCD【答案解析】：參見(jiàn)教材P124～125，該轉(zhuǎn)租合同必須再辦理房屋轉(zhuǎn)租登記備案手續(xù);該轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過(guò)原A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與D公司所簽租賃合同的終止日期;轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更，該轉(zhuǎn)租合同也隨之變更。所以BCD選項(xiàng)不正確。
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