宜賓市物業管理暫行辦法全文

時間：2024-07-06 07:28:20 物業管理師

宜賓市物業管理暫行辦法全文

　　宜賓市物業管理暫行辦法從2004年9月21開始實行，為了方便大家，下面是小編整理物業管理辦法全文，希望對大家有所幫助：

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國務院《物業管理條例》等有關法律、法規、規章的規定，結合宜賓市實際，制定本暫行辦法。

　　第二條在宜賓市行政區域內從事物業管理活動，適用本暫行辦法。

　　第三條宜賓市政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　各縣政府房地產行政主管部門負責指導、監督本轄區內物業管理活動。

　　第四條國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。

　　第五條國家鼓勵物業管理采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。

　　第二章業主及業主大會

　　第六條房屋的所有人為業主。

　　業主在物業管理活動中，依法享有下列權利：

　　(一)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務;

　　(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;

　　(四)參加業主大會會議，行使投票權;

　　(五)選舉業主委員會，并享有被選舉權;

　　(六)監督業主委員會的工作;

　　(七)監督物業管理企業履行物業服務合同;

　　(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

　　(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第七條業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　(一)遵守業主公約、業主大會議事規則;

　　(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(三)執行業主大會和業主大會授權業主委員會作出的決定;

　　(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;

　　(五)按時繳納物業服務費用;

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　第八條業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　　一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　業主大會由物業管理區域內全體業主組成。

　　業主大會應當設立業主委員會作為執行機構。

　　業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。

　　第九條業主籌備成立業主大會的，可以在物業所在地的房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮政府)的指導下，由業主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)、社區組成業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作。

　　籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業管理區域內公告。

　　籌備組應當自組成之日起30日內在物業所在地的房地產行政主管部門的指導下，組織業主召開首次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。

　　第十條同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會。

　　業主大會會議可以邀請物業所在地的居民委員會、管段民警和物業使用人代表列席。

　　第十一條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。

　　業主可以委托代理人參加業主大會會議。

　　業主大會作出的決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。

　　第十二條業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體操作辦法按照省有關規定執行。

　　第十三條業主大會履行下列職責：

　　(一)制定、修改業主公約和業主大會議事規則;

　　(二)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作;

　　(三)選聘、解聘物業管理企業;

　　(四)決定專項維修資金使用、籌集方案，并監督實施;

　　(五)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(六)法律、法規或者業主大會議事規則的其他有關物業管理的職責。

　　第十四條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

　　召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。業主委員會應當做好業主大會會議記錄。

　　第十五條業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任1人，副主任1—2人。

　　第十六條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地房地產行政主管部門備案，備案時須提交：

　　(一)業主委員會的成立情況報告;

　　(二)業主大會議事規則;

　　(三)業主公約;

　　(四)業主委員會委員名單;

　　(五)其他相關資料。

　　第十七條業主委員會成員應當符合下列條件：

　　(一)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主;

　　(二)遵守國家有關法律、法規;

　　(三)遵守業主大會議事規則、業主公約，模范履行業主義務;

　　(四)熱心公益事業、責任心強，公正廉潔，具有社會公信力;

　　(五)具有一定的組織能力;

　　(六)具備必要的工作時間。

　　第十八條業主委員會是業主大會的執行機構，應履行下列職責：

　　(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

　　(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;

　　(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;

　　(四)監督業主遵守業主公約;

　　(五)業主大會賦予的其他職責。

　　第十九條業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和成員任期等事項作出規定。

　　第二十條業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　業主大會、業主委員會作出的決定，違反法律、法規的，物業所在地的房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤消其決定，并通告全體業主。

　　第二十一條業主大會、業主委員會應當積極配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

　　第三章前期物業管理

　　第二十二條在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。簽訂合同時，應當使用建設部印制的《前期物業服務協議》(示范文本)。

　　第二十三條建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約、對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。

　　第二十四條建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明。

　　物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。

　　業主臨時公約內容擬定可以參照本暫行辦法第二十五條規定執行。

　　第二十五條業主公約應當包括以下內容：

　　(一)物業的名稱、地點、面積及戶數;

　　(二)業主使用其物業和物業管理區域內公共場所及公用設施的權益;

　　(三)業主參與物業管理的權利;

　　(四)業主對業主委員會及物業管理企業的監督權;

　　(五)物業各項維修、養護和管理費用的交納、使用、監管;

　　(六)業主在本物業管理區域內應遵守的行為準則;

　　(七)違反業主公約的責任。

　　第二十六條國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

　　住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

　　前期物業管理招標投標具體管理辦法應當依照國家建設部有關規定執行。

　　第二十七條建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

　　前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

　　第二十八條業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

　　第二十九條在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(四)物業管理所必需的其它資料。

　　物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

　　第三十條建設單位應當按照國家規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。

　　物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。

　　第三十一條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

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　　第四章物業管理服務

　　第三十二條從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。

　　第三十三條新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件向工商注冊所在地的市政府房地產行政主管部門申請資質：

　　(一)營業執照;

　　(二)企業章程;

　　(三)驗資證明;

　　(四)企業法定代表人的身份證明;

　　(五)物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。

　　新設立的物業管理企業，其資質等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。

　　第三十四條從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

　　第三十五條業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。簽訂合同時，應當使用建設部印制的物業服務合同示范文本。物業服務合同應載明以下內容：

　　(一)物業管理事項;

　　(二)服務質量;

　　(三)服務費用;

　　(四)雙方的權利和義務;

　　(五)專項維修資金的管理與使用;

　　(六)物業管理用房;

　　(七)合同期限;

　　(八)違約責任;

　　(九)其他約定事項。

　　物業服務合同簽訂后，應報房地產行政主管部門備案。

　　第三十六條物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

　　物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的應當依法承擔相應的法律責任。

　　第三十七條物業管理企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業的驗收手續。

　　業主委員會應當向物業管理企業移交本暫行辦法第二十九條規定的資料。

　　第三十八條企業發生分立、合并的，應當在向工商行政管理部門辦理變更手續后30日內，到原資質審批部門申請辦理資質證書注銷手續，并重新核定資質等級。

　　企業的名稱、法定代表人等事項發生變更的，應當在辦理變更手續后30日內，到原資質審批部門辦理資質證書變更手續。

　　第三十九條企業破產、歇業或者因其他原因終止業務活動的，應當在辦理營業執照注銷手續后15日內，到原資質審批部門辦理資質證書注銷手續。

　　第四十條物業服務收費應當遵循合理、公開、以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照約定的內容進行公示。物業服務費的收取和使用應按照《宜賓市物業服務收費管理辦法》等規定執行。

　　第四十一條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、衛生、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第四十二條城市供水壓力達到的地方或建筑物，供水單位應收費到最終用戶，現供水單位沒有向最終用戶收費的，通過實行“一戶一表”改造工程后，向最終用戶收費。供水壓力達不到的地方或建筑物，實施二次加壓供水，設施設備產權移交給供水單位的，由供水單位負責二次供水的維護管理，按物價部門審批的二次加壓供水費用標準向最終用戶收取。

　　第四十三條業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。

　　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶責任。

　　物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。

　　已竣工但尚未出售，或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　　第四十四條對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

　　有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十五條物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業應在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　　物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

　　第四十六條房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴。

　　第五章物業的使用與維護

　　第四十七條物業使用中禁止下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌;

　　(二)擅自改變物業專用部分、部分共用部分、全體共用部分的用途;

　　(三)違章搭建、改建或以其他方式改變物業專用部分和共用部分;

　　(四)損壞物業共用設施、設備及場地，擅自移動共用設施、設備;

　　(五)存放超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品;

　　(六)排放各種污染物、惡臭物、有毒、有害物質或者產生超過規定時間和規定標準的噪聲;

　　(七)未經許可設置營業攤點;

　　(八)利用物業從事危害公共利益和他人合法權益的活動;

　　(九)業主公約和物業服務合同禁止的其他行為。

　　第四十八條物業管理小區生活廢舊棄物的清運、收集、運輸和處理等環境衛生管理應當按照省、市有關規定執行。

　　第四十九條物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

　　業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當依法辦理有關手續后告知物業管理企業;物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。

　　第五十條業主、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

　　因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業管理企業的同意;物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。

　　業主、物業管理企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

　　第五十一條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

　　前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　第五十二條業主(裝修人)需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主。

　　第五十三條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家的有關規定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專項維修資金收取、使用、管理的辦法，按照國家的有關規定執行。

　　第五十四條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　第五十五條物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。

　　責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業管理企業維修養護，費用由責任人承擔。

　　第六章罰則

　　第五十六條有下列行為之一的，由縣級以上政府房地產行政主管部門依照國務院《物業管理條例》的有關規定予以查處。

　　(一)住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的;

　　(二)建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的;

　　(三)不移交有關資料的;

　　(四)未取得資質證書從事物業管理或者以欺騙手段取得資質證書的;

　　(五)物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的;

　　(六)物業管理企業將一個物業管理小區的全部物業管理一并委托他人的;

　　(七)挪用專項維修資金的;

　　(八)建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的;

　　(九)未經業主大會同意，物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途的;

　　(十)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

　　(十一)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的;

　　(十二)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

　　第五十七條違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業管理費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。

　　第五十八條業主以業主大會或業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第五十九條房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員，在實施物業管理監督活動中有違規違法行為的，應依法予以查處。

　　第七章附則

　　第六十條本暫行辦法下列用語的含義為：

　　物業，是指已通過竣工驗收的房屋等建筑和與之相配套的附屬物、附屬建筑物及相關場地。

　　物業管理，是指業主通過選聘的物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

　　業主，是指房屋的所有權人。

　　前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。

　　物業管理企業，是指取得物業管理企業資質證書和工商營業執照，接受業主或者業主委員會的委托，根據物業服務合同進行專業管理，實行有償服務的企業。

　　物業使用人，是指物業承租人和其他實際使用物業的非所有權人。

　　業主公約，是有關物業使用、維修和其他管理服務活動的行為規范，經業主大會討論審議通過，對全體業主具有約束力。

　　共用部位，是指住宅的主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　共用設施設備，是指住宅區(樓)內，建筑費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、天線、水箱、加壓水泵、鍋爐、電梯、供電線路、照明、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施及共用設施設備使用的房屋等。

　　第六十一條本暫行辦法由市房地產行政管理部門負責解釋。

　　第六十二條本暫行辦法自發布之日起施行。

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