重慶市物業管理條例實施細則

時間：2024-08-11 18:42:30 物業管理師

2016重慶市物業管理條例實施細則

　　第一章總則

　　第一條為規范物業管理行為，進一步貫徹實施國務院《物業管理條例》及《重慶市物業管理條例》，結合本市實際，制定本細則。

　　第二條市國土資源和房屋管理局是全市物業管理行政主管部門(以下簡稱市級主管部門)，履行物業管理監督管理工作職責;區縣國土房管局(房管局)是本行政區域物業管理行政主管部門，并接受市級主管部門的業務指導。

　　第三條區縣政府要按照屬地管理、分級負責的原則，切實加強本行政區域物業管理工作的領導，建立及時就地化解物業管理矛盾糾紛協調處置的聯動機制，將業主大會建設及其業主委員會工作作為社區管理和基層民主建設工作的一項重要內容。

　　主城各區政府要在街道辦事處(鄉鎮人民政府)建立物業管理工作專門機構，并落實人員和工作經費。其他區縣政府應在物業管理面積超過200萬平方米的街道辦事處(鄉鎮人民政府)，參照主城區落實專門機構、人員和工作經費，并對其他街道辦事處(鄉鎮人民政府)明確物業管理相關工作的機構、人員和工作經費。

　　區縣主管部門應當會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)加強對本轄區內物業服務情況的監督檢查，并及時共享物業服務企業信用檔案、物業服務合同、物業管理區域劃分等信息。

　　第四條規劃、建設、質監、物價、市政、公安、消防、工商、環保、民政、園林、民防、稅務等部門，按照各自職責對轄區內物業管理活動依法進行監督管理。

　　物業管理區域內發生違反《重慶市物業管理條例》第五十九規定的禁止行為的，按照“誰許可(審批)、誰驗收、誰監管”的原則，確定查處的行政主管部門，相關部門按職責協調配合。

　　第五條建設行政主管部門負責督促建設單位將建筑區劃內非業主共有的公用設施按規定移交市政等相關主管部門，負責督促建設單位在房屋工程質量保修、電梯選型配置、協助籌備業主大會等物業管理活動中履行責任的監督管理，將其納入企業信用信息檔案管理。

　　第六條市級主管部門應當加快建立全市統一的物業市場監管信息平臺，促進房管部門之間及物業服務企業監督信息的互聯互通，并制定隨機抽查監督事項清單，建立對物業服務企業隨機抽取檢查對象、隨機選派執法檢查人員的“雙隨機”抽查制度。加強與工商等行政主管部門協作，健全物業服務市場主體誠信檔案、失信聯合懲戒和黑名單制度。

　　第七條市、區縣主管部門要加強物業服務企業信用檔案建設，建立健全企業法定代表人、項目負責人信用檔案，實行動態管理。物業管理協會負責本行業信用信息的組織與發布。企業信用檔案與企業法定代表人、項目負責人信用信息相關聯。

　　第八條物業服務企業享受國家和我市有關現代服務業規定的稅收優惠政策。

　　區縣政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系，制定、落實扶持政策，減輕物業服務企業負擔。

　　第二章業主、業主大會和業主委員會

　　第九條區縣主管部門應當充分利用移動互聯網、大數據和云計算等現代網絡信息技術，建設業主共同決策電子平臺，便于業主通過計算機和手機等電子工具參與小區共同事務決策，提高業主參與業主大會表決的投票率，保證計票的準確性，解決業主到現場投票表決的難題。

　　第十條業主大會及業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔，經費籌集、管理、使用的具體辦法由業主大會討論決定。業主委員會工作經費年度預算由業主大會討論決定，具體使用情況由業主委員會每半年以書面形式在物業管理區域公示一次(7日)，并接受業主的質詢。未經業主大會決定，業主委員會工作經費使用超預算部分不得在物業項目公共收益中列支。

　　有條件的物業管理區域，業主大會可以根據業主委員會委員從事公益性工作情況按月給予適當的津貼。

　　第十一條業主委員會應當建立規范的財務管理制度。業主大會可委托專業機構對物業專項維修資金、物業共用部位和共用設施設備經營所得收益、業主大會和業主委員會工作經費的收支情況進行檢查，并將檢查情況通報全體業主。業主大會可在管理規約和業主大會議事規則中約定，對任期和離任的業主委員會委員是否進行經濟責任審計。審計經費由全體業主承擔，業主大會可決定該經費從公共收益中列支。

　　第十二條建設單位要對住宅區籌備及召開首次業主大會所需經費給予支持。本實施細則出臺后，新建住宅物業項目尚未交付使用的，建設行政主管部門要督促建設單位對所建物業項目籌備及召開首次業主大會的辦公經費予以支持。辦公經費一般包括宣傳費、材料費等。

　　第十三條占物業管理區域業主總人數20%以上的業主書面請求召開首次業主大會或臨時業主大會會議的，應附上簽字的書面要求原件和其他能證明業主身份的書面材料。

　　街道辦事處(鄉鎮人民政府)受理業主大會申請需核實業主身份的，所在區縣土地房屋權屬登記機構應予以支持。街道辦事處(鄉鎮人民政府)或業主委員會應通過隨機抽樣調查等方式對業主身份及簽字真實性進行核實，并將提出申請的業主名單在物業管理區域內公示，公示上載明在規定時間內提出異議。公示期間，凡有1名及以上被冒名業主提出異議且經查屬實的，或者有人舉報在申請名單中有被冒名頂替且經查證屬實的，對聯名申請不予受理。

　　第十四條業主委員會成員人數由業主大會決定，一般為5—11人，應當為單數。

　　業主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業主大會議事規則確定;若業主大會議事規則尚未確定的，則由業主委員會產生辦法確定。

　　第十五條業主委員會委員出缺，全體候補委員遞補為委員后，仍缺員超過40%但未超過50%的，應當召開業主大會會議增補;缺員超過50%的，該業主委員會自然解散。在解散前，業主大會、業主委員會應當告知物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)，并在其指導監督下，做好業主共同財產清算和資料清理工作，并在解散后3個工作日內將業主大會印章及相關資料移交給物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)。

　　第十六條業主大會決定利用物業管理區域內道路等公共部位或公共設施經營的，應按規定取得相應合法手續，不得占用防火間距、消防車通道、消防車撲救面、避難層等公共區域，不得危及公共安全。

　　業主大會可制定物業管理區域內共有部位停車管理辦法，并按照“誰受益、誰管理、誰負責”確定安全管理責任。

　　因物業管理區域內車輛停放影響消防安全等公共安全的，管理單位勸告、制止無效后，應及時向交巡警、消防部門、轄區公安派出所等相關部門書面報告，交巡警、消防部門、轄區公安派出所接到書面報告后應及時到現場，依法對安全隱患或者違法行為進行處理。

　　第十七條利用物業共用部位、共有設施經營的，獲取的收益歸業主共有。

　　業主大會成立前，物業服務企業與其他管理人利用物業共用部位、共有設施經營的，應當在物業服務合同或管理規約中約定。所得收益在扣除管理費支出、稅金后，原則上納入物業專項維修資金。

　　業主大會成立后，收益按業主大會決定和合同約定使用。業主大會未作出決定的，參照業主大會成立前對公共收益的管理辦法執行。

　　由物業服務企業或其他管理人經營物業共用部位、共有設施的，應將其收益單獨列賬，并將應納入物業專項維修資金部分按年度交存區縣主管部門指定的商業銀行專戶統一管理。物業服務企業應當在物業交付業主使用之日起，在物業管理區域顯著位置將公共收益收支情況每年公示一次(7日)，并接受業主的質詢。業主大會決定就公共收益賬目進行財務審計的，物業服務企業和業主委員會應當積極配合。

　　第十八條加強業主信用管理工作，增強業主大會籌備組業主成員、業主委員會委員候選人公信度。

　　業主有欠交物業服務費用等嚴重違反物業服務合同以及違反管理規約等行為的，經人民法院判決生效或者仲裁裁決確認的，拒不履行或拒不改正的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。

　　業主委員會成員超越職權作出的決定，侵害了其他業主權益且經生效判決或者仲裁裁決確認的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。業主委員會成員違法違規行為撤銷后，其當事人以自薦或他薦方式擬再入選業主委員會籌備組或業主委員會的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應將當事人的信用記錄公告全體業主。

　　第三章物業服務企業管理

　　第十九條申請核定資質等級的物業服務企業，應提供物業管理專業人員等相關專職管理和技術人員的相應職稱、資格證書、勞動合同和社會保險證明。

　　第二十條市、區縣主管部門要加強物業服務企業資質動態監督管理。

　　我市注冊的物業服務企業，因破產、歇業或者因其他原因終止物業服務業務但未注銷營業執照的，已不符合原資質條件的，二級、三級資質企業分別由市、區縣主管部門督促限期整改，一年后仍不符合的，將給予資質降級或注銷處理;一級資質企業由市級主管部門向上級主管部門上報處理意見。

　　第二十一條市、區縣主管部門根據監管對象、監管資源等實際情況，按照“突出重點、抽查監督”的原則，對工商部門公示的企業經營異常名錄、行政處罰等信息涉及的物業服務企業，分別以兩年、一年為周期開展一次市場清理整頓。

　　第二十二條物業服務企業發生《重慶市物業管理條例》、《物業服務企業資質管理辦法》等法律法規有關規定的禁止行為，作為主要內容列入信用檔案。物業服務企業不良信用信息由其管理的物業項目所在地區縣主管部門載入，在轄區公眾信息網等渠道公示，并抄送企業注冊地主管部門和市級主管部門，實現信息共享。

　　對于被載入不良信用信息的物業服務企業，一年內其管理的物業項目不得參加物業管理示范項目考評，不得晉升資質等級，不予開具誠信證明材料;對于違反《重慶市物業管理條例》、《物業服務企業資質管理辦法》等有關規定且被主管部門予以行政處罰的物業服務企業，由注冊地區縣主管部門按有關規定予以重新核定資質等級。對于嚴重違反《物業服務企業資質管理辦法》、《重慶市物業管理條例》等有關規定的，予以降低資質等級或注銷資質證書。涉及一、二級資質物業服務企業的，由區縣主管部門將核定意見報送市級主管部門。因被行政處罰注銷資質的企業，其企業股東、法定代表人、企業總經理、涉事項目負責人新申報核定物業服務資質的，納入重點監管范圍。

　　第二十三條跨區承接物業服務項目的企業，在物業服務合同備案的同時向項目所在地區縣主管部門和行業協會備案物業服務企業相關情況。

　　已在我市承接物業服務項目但未到當地區縣主管部門備案的，應在本實施細則出臺后3個月內完成備案。

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