沈陽市物業管理條例「全文」

時間：2024-10-07 11:40:15 物業管理師

沈陽市物業管理條例「全文」

　　第一章總則

　　第一條根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本市行政區域內的物業服務及其監督管理活動。

　　第三條市房產主管部門負責全市物業服務活動的監督管理工作。

　　區、縣(市)房產主管部門負責轄區內物業服務活動的監督管理工作。

　　建設、規劃、城建、財政、民政、公安、工商、物價、環保、城市管理行政執法等有關部門，按照各自職責負責物業管理區域內相關的監督管理工作。

　　第四條街道辦事處、鄉鎮人民政府協助房產主管部門對物業服務活動進行監督管理，指導轄區內業主大會設立和業主委員會換屆等工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解物業管理糾紛。

　　居民委員會和村民委員會應當依法履行職責，支持、指導業主委員會的日常工作。

　　第五條市物業服務行業協會應當加強行業指導和行業自律，規范行業經營行為，提高物業服務企業服務質量和服務水平，促進行業健康發展。

　　第二章業主、業主大會和業主委員會

　　第六條業主在物業管理活動中，依法享有權利，履行義務。

　　業主可以依法設立業主大會，選舉業主委員會。

　　只有一個業主或者業主人數較少，且經全體業主同意不設立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第七條尚未設立業主大會和選舉產生業主委員會的物業管理區域，街道辦事處、鄉鎮人民政府可以指定物業所在地的居民委員會或者村民委員會代行業主委員會職責，但須經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主書面同意。

　　第八條業主委員會委員應當在具備下列條件的業主中選舉產生：

　　(一)具有完全民事行為能力;

　　(二)遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，具有一定的公信力和組織能力;

　　(三)按時交納物業服務費，模范履行業主義務;

　　(四)本人及其近親屬未在同一物業管理區域提供物業服務的企業或者下屬單位任職;

　　(五)具備必要的工作時間。

　　第九條物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設單位應當向物業所在地的區、縣(市)房產主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府報送下列籌備首次業主大會所需的文件資料：

　　(一)物業管理區域劃分意見書;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業主名冊;

　　(四)建筑規劃總平面圖;

　　(五)交付使用公共設施設備的證明;

　　(六)物業管理用房配置證明;

　　(七)其他有關的文件資料。

　　第十條物業管理區域具備設立業主大會條件的，業主可以向物業所在地的區、縣(市)房產主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府提出設立業主大會的書面申請;業主未提出申請的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織、指導設立業主大會籌備組。

　　籌備組由業主代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表、區、縣(市)房產主管部門代表、居民委員會或者村民委員會、建設單位、前期物業服務企業和原房屋管理單位等組成。籌備組成員人數應為七人以上十五人以下單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的三分之二，籌備組的組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。籌備組中的業主代表，由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織業主推薦。籌備組成員名單確定后，應當以書面形式在物業管理區域內公告。

　　籌備組自業主委員會成立并依法備案起自行終止。

　　第十一條業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

　　(一)召集業主大會會議，報告物業管理實施情況;

　　(二)執行業主大會的決定和決議;

　　(三)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

　　(五)監督管理規約的實施;

　　(六)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;

　　(七)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;

　　(八)調解業主之間因物業使用、維護和服務產生的糾紛;

　　(九)業主大會賦予的其他職責。

　　第十二條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列文件向物業所在地的區、縣(市)房產主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續：

　　(一)業主大會設立和業主委員會選舉的情況;

　　(二)管理規約;

　　(三)業主大會議事規則;

　　(四)業主大會決定的其他重大事項。

　　經業主大會同意，居民委員會或者村民委員會代行業主委員會職責的，也應當辦理備案手續。

　　業主委員會應當依法刻制和使用印章。

　　第十三條業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：

　　(一)管理規約、業主大會議事規則;

　　(二)業主大會和業主委員會的決定;

　　(三)物業服務合同;

　　(四)專項維修資金的籌集、使用情況;

　　(五)物業共有部分的使用和收益情況;

　　(六)占用業主共有的道路或者其他場地用于停車車位的處分情況;

　　(七)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

　　(八)其他應當向業主公開的情況和資料。

　　第十四條業主委員會任期屆滿前三個月，應當組織召開業主大會會議進行換屆選舉，并報告物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織、指導業主召開業主大會會議進行換屆選舉。

　　第十五條業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，物業所在地的區、縣(市)房產主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。區、縣(市)房產主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府一方作出責令其限期改正或者撤銷其決定前，應當征得另一方行政機關的同意。

　　第十六條業主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有財物的，其他業主委員會委員可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

　　第三章前期物業管理

　　第十七條本條例所稱前期物業管理，是指業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業實施的物業管理。

　　第十八條建設單位應當以招投標的方式選聘物業服務企業。一個物業管理區域應當作為一個整體進行招投標。

　　多層住宅物業總建筑面積少于二萬平方米、單棟高層住宅物業總建筑面積少于一萬平方米、多層高層混合住宅物業總建筑面積少于二萬平方米的新建物業項目或者投標人少于三人的，經區、縣(市)房產主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務企業。

　　第十九條建設單位選聘物業服務企業從事前期物業管理的，應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的十日前，向物業所在地的區、縣(市)房產主管部門辦理招標備案，并提供下列資料：

　　(一)建設單位工商營業執照和資質證書;

　　(二)物業管理區域劃分意見書;

　　(三)招標文件;

　　(四)臨時管理規約;

　　(五)法律、法規規定的其他材料。

　　建設單位制定的臨時管理規約，不得違反相關法律法規、侵害物業買受人的合法權益。

　　第二十條新建住宅物業管理區域內的建設工程竣工驗收交付使用，其供水、供氣、供熱、供電、排水、通信、有線電視、消防等設施，道路、綠化、物業管理用房、停車位，以及預留安裝太陽能熱水器等附屬設施設備應當同時達到使用的標準，驗收合格后方可交付使用。

　　第二十一條新建住宅交付使用前，建設單位應當向區、縣(市)房產主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續，并提供建設工程竣工驗收文件及配套設施設備符合交付使用條件的相關文件、資料。

　　第二十二條物業服務企業在辦理新建住宅承接驗收手續時，應當查驗物業共用部位、共用設施設備和物業管理用房。對于在承接驗收中發現的問題，物業服務企業有權要求建設單位在一定期限內給予解決，并簽訂書面協議。

　　第二十三條建設單位應當配合物業服務企業做好新建住宅承接驗收工作，并移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工驗收資料;

　　(二)設施設備安裝、使用和維護保養等技術資料(含隨機資料);

　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(四)建設單位與專業經營單位辦理的設施設備產權移交資料;

　　(五)業主名冊;

　　(六)物業管理區域內各類建筑物、構筑物、設施設備的清單;

　　(七)物業的使用、維護、管理所必需的其他資料。

　　物業服務企業應當在承接驗收手續辦理完畢后三日內，到物業所在地的區、縣(市)房產主管部門備案。

　　第二十四條建設單位交付住宅物業時，應當向房屋買受人提供住宅質量保證書、住宅使用說明書、前期物業服務合同等資料。

　　第二十五條建設單位應當自市建設主管部門同意辦理工程竣工驗收備案之日起，按照國家規定的保修期限和保修范圍，履行物業的保修責任。

　　建設單位在物業保修期內拒不履行保修義務的，業主、業主委員會或者物業服務企業可以向市建設主管部門申請使用建設工程保修抵押金。

　　第二十六條物業保修期滿，市建設主管部門返還建設工程保修抵押金前，應當征求市房產主管部門和業主委員會的意見。

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