法律碩士論文：關于小區地面車位的法律地位探討
隨著城市小轎車保有量在最近幾年呈直線上升的趨勢.引起了一系列的城市管理及法律上的問題.其中一個比較受關注的問題是用于停放小轎車車位的法律地位問題 車位是否可以自由轉讓.轉讓的合法手續是什么.這是有車一族在面對車位出售信息時所困惑的 筆者試圖對車位中的一種比較常見的類型.即小區地面車位的法律地位進行分析.以期澄清相關的法律問題
1 小區地面車位的概念及特征
廣義的車位.包括地面車位、地下車位、車庫、屋頂車位等等，筆者要討論的是住宅小區建設規劃內的地面車位.簡稱小區地面車位 這類車位不同于市政道路上的停車位.不同于有封閉空間的車庫.也不同于位于建筑物地下空間的車位.它有其相對獨立的特性在對比其他幾類車位后發現.除用以停放機動車這一基本特征外.小區地面車位還有如下特征：一是小區地面停車位直接占用土地.這一點可以歸結為用地性 二是小區地面停車位除下方有實體界面f地面)外.上方及四周均無實體界面，是一種開放式的車位.這一點可以歸結為開放性 三是小區地面停車位位于小區土地整體規劃之內.其性質及使用功能受該整體規劃的約束與限制.因此它在一定程度上具有規劃隸屬性 綜合以上特征，小區地面停車位是指位于住宅小區建設規劃之內的地面之上、四周及上方無實體界面、專門用于停放機動車的、具有一定范圍的地面空間
2 一般小區車位的初始權屬
在討論小區地面車位的法律地位之前.有必要先分析一般小區車位的法律地位，這里.一般小區車位是指在住宅小區內專門用于停放機動車的車位.包括地面車位、地下車位、車庫、屋頂車位等。
對于一般小區車位的初始權利歸屬.在理論上歸納起來主要有三種主張.分別為業主共有說、開發商所有說和折衷說 前兩種觀點分別側重于保護業主或開發商，都有所片面.因此現在主流的觀點都是折衷說.即認為應根據具體情況.按一定的標準而判定小區車位的初始歸屬.目前來看這也是學界普遍比較認同的觀點.筆者也持這種觀點.因為這種觀點避免了上述兩種觀點中存在的片面性在應該依據什么標準而決定小區車位的歸屬的問題上.觀點并不統一.有的觀點認為應該依據開發商與業主之間的直接約定.而有的觀點則認為應該依據車位的占地面積或建筑面積及建設成本是否被計人房屋的“公攤” 及銷售價格之中來決定 而筆者認為.上述兩種標準不應該割裂開來看.因為將車位的占地面積或建筑面積計入房屋的“公攤”本身就是開發商與業主之間的一種約定.雖然這種約定沒有明確的說明小區車位的權屬.但這種約定實際上暗示了業主所購買的房屋價值構成中是否已經包含了小區車位的價值.因此應該視為一種默示的約定.并可以此認定小區車位應歸業主共有還是歸開發商享有但是.如果在此房屋的“公攤”約定之外.開發商與小區業主之間又另行就小區車位的權屬問題進行了約定的.則當該約定與 “公攤”約定相一致時.小區車位的歸屬并無爭議.按該另行約定或按“公攤”約定均可.但如果該約定與“公攤”約定不一致的.則小區車位的歸屬又應分兩種情況來判斷：
第一.如果小區車位計入了房屋的“公攤”.但開發商與小區業主另行約定小區車位的權屬仍歸開發商享有的.則應以房屋的“公攤”面積的約定為準.原因在于房屋的“公攤”面積經過了房地局備案.而且將會在房屋產權登記的進行記載.在公示公信力上明顯高于開發商與小區業主之間的另行約定 另外.由于一般而言房地產銷售合同均為格式合同，而依據《合同法》中關于格式合同的規定.對格式條款有兩種以上解釋的.應當作出不利于提供格式條款一方的解釋.這里提供格式條款的一方顯然為開發商.而對開發商不利的解釋即應認定小區車位歸屬于業主所有.也即按“公攤”面積的約定來決定小區車位的歸屬
第二.如果小區車位未計入房屋的“公攤”.但開發商與小區業主另行約定小區車位的權屬歸小區業主享有.且小區車位未進行單獨計價的.則應視為小區車位被開發商贈送給了小區業主，或視同是一種附隨的銷售行為 原因在于.首先.這是格式條款的兩種解釋中對業主有利的一種解釋：其次，雖然房屋的“公攤”中不包括小區車位的面積.但是這并不妨礙開發商另行將小區的車位贈予小區業主或附隨銷售給業主.不過.贈予或附隨銷售均是轉讓權屬的行為.因此這一認定的成立需要小區車位具備可轉讓性.而這是下文所要討論的問題 另外.對于對小區車位進行了單獨計價的情況.實際上是一種單獨的銷售行為.這也將在下面一并討論總結以上兩種情況分析.對于一般的小區車位的初始權屬的確定.一般性的原則為先以車位是否計入房屋“公攤”為標準來進行判斷.而當未計人“公攤”時.也即小區車位初始權屬歸開發商享有時.可以通過約定而將小區車位附隨銷售或附送給業主.但這是一種與房屋銷售相互獨立的轉讓行為.其初始權屬實質上仍屬于開發商.而后開發商通過單獨的約定將車位轉讓給業主
3 小區地面車位的初始權屬
雖然對于一般的小區車位.在原則上可以先按是否計人房屋“公攤” 為標準來判斷其初始權屬.但小區地面車位自身所擁有的特性又增加了這一問題的復雜性 由于小區地面車位位于地面.小區地面車位可能位于小區道路或小區綠化之上.而小區道路或小區綠化具有統一的規劃屬性.這在一定范圍內排除了約定權屬的可能第一，對于小區道路，根據《物權法》的規定.除了屬于市政道路而屬國家所有外.均屬于業主共有.而不論是否計入房屋“公攤”.同時《物權法》還規定，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位.屬于業主共有。因此，如果小區車位占用小區內的道路.那么無論是否計入房屋“公攤”..也無論其他明示的約定如何.均應歸業主共有.除非因為屬于市政道路而屬國家所有第二，對于小區綠化.根據《物權法》規定，除屬于城鎮公共綠地或者“明示”屬于個人的外.均屬于業主共有.其本意為.除了城鎮公共綠地或“明示”屬于個人的外.其他所有情況均應歸業主共有.這里明確排除了可以歸開發商享有的情況.因此.即使小區綠化用地未計人“公攤”.其上劃定的車位也不屬于開發商所有綜合以上兩種特殊情況.對于位于小區綠化或小區道路上的車位的初始權屬.無論其“公攤”是怎樣約定的.也無論開發商與業主之間明示約定是怎樣的.這些區域的小區地面車位的初始權屬不應屬于開發商所有.而應屬于國家所有或小區業主共有：而如果小區地面車位位于小區綠化或小區道路外的其他區域上.則其初始權屬可以根據前述的一般小區車位的初始權屬的判斷方法予以確定.具體而言即.如果小區地面車位計人了“公攤”.則可直接認定歸業主共有，而如果未計入“公攤”.則應可認定其初始權屬歸開發商享有.但開發商仍然可以在銷售合同中將車位附送給主業
4 小區地面車位“單獨轉讓”的前提
《物權法》第七十四條第二款規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定 ”這為開發商“轉讓”小區地面車位提供了基本法律依據而在實際交易中.開發商往往會籠統將車位“轉讓”給當事人.但“轉讓”的具體含義卻并不清楚.而且由于我國對于不動產轉讓的限制.尤其是對土地權利轉讓的限制.因此所謂的“轉讓”并不一定是轉讓所有權.而實際上有可能是“出售、附贈或出租等方式”中的任何一種 而無論是哪一種“轉讓”.開發商如果要單獨“轉讓”小區地面車位，根據《物權法》第七十四條第二款的規定及法律的基本邏輯.應具備兩個基本條件：一是小區地面車位的初始權屬應歸開發商所有，這是出售、附贈或出租的前提。二是占用土地必須規劃為停車位.這是國家強行性法律的規定
5 小區地面車位“單獨轉讓”的法律效力
5.1 是否土地使用權的轉讓在建設小區過程中.開發商首先獲得了小區的土地使用權.當小區房屋銷售后.除去市政用地等公有用地外.以及除去小區道路、小區綠化用地以及其他應由業主共有的土地.剩余的土地應屬于開發商享有.這些土地上的地面車位的初始權利由開發商享有.而開發商享有的這種初始權利顯然是土地使用權但這種土地使用權是否可以作為單獨轉讓的標的呢?我國現有土地轉讓機制顯然并不允許這種小塊國有土地的單獨轉讓.因為國有土地使用權的轉讓必須是具有整體規劃的一宗土地的轉讓.或隨房屋所有權的轉讓而轉讓
5.2 是否空間權的轉讓如果不是土地使用權.那么是否是空間權呢?我國《物權法》中沒有明確提出空間權的概念.但一般認為建筑物區分所有權即是一種空間權.但除建筑物區分所有權外 目前我國法律并沒有明確承認其他的空間權。
5.3 是否應認定為出租如果在司法實踐中.上述兩種形式均被否定.則對小區地面車位的“出售”將可能被認定為出租 但是.如果認定為租賃關系的話，依據我國的《合同法》的規定，最長年限只能為20年.這遠遠短于開發商一般所承諾的年限(一般為土地使用權的年限. 最長不超過7O年).這種情況下，購買者的利益將很難得到保證
5.4 是否可以認定為采用地役權方式的轉讓使用開發商的土地用來停車.在表面上符合《物權法》中地役權的特征。也正因為此.我國南京首先試點對立體車庫進行了地役權登記.雖然這里針對的只是立體車庫.但對于小區地面車位的出讓方式同樣具有參考意義 地役權只受所占用土地本身的使用年限的限制.因此可以長于20年，在這一點上要優于租賃權 但是地役權在性質上具有一些限制.可能會對小區車位的使用權造成影響
第一.根據我國物權法的規定.地役權是一種“利用他人的不動產、以提高自己的不動產的效益”的權利。因此地役權必須具備兩個不動產.即“供役地”和 “需役地”.被利用的他人的不動產即“供役地”，自己的不動產為“需役地”如果將小區地面車位的使用權定性為地役權.則小區地面車位占用的土地即為“供役地”.而這時還應該有一個“需役地” 如果“購買”小區地面車位的人系小區業主或房屋的承租人.則“需役地”可以是該業主在小區內擁有的房屋或承租人在小區地租賃的房屋 但是.如果在小區內沒有“需役地”.則很可能不能被認定為有效的地役權而受到保護.那些僅購買車位的投資客即是這種情況
第二，根據《物權法》的規定，地役權不能與“需役地”分開單獨轉讓。因此如果將小區地位車位的權利認定為地役權.權利人將不能與自己的房屋分開而單獨轉讓.如果單獨轉讓的.則會被認定為無效。
第三。地役權系不動產物權.因此需要登記才能獲得完整的權利。不過我國《物權法》對于地役權的登記問題系采用的登記對抗主義.即地役權在合同簽訂時就已經成立.但未經登記的將不能對抗善意第三人。而我國目前并沒有放開對小區地面車位進行地役權登記.因此如果認定為地役權.則該權利暫時還不具備對抗善意第三人的效力.但這一權利至少可以對抗出讓方.也即開發商。
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