物業服務和管理條例

時間：2023-07-19 12:01:16 梓欣制度

物業服務和管理條例（通用11篇）

　　在日新月異的現代社會中，很多地方都會使用到制度，制度是要求大家共同遵守的辦事規程或行動準則。大家知道制度的格式嗎？以下是小編幫大家整理的物業服務和管理條例制度，僅供參考，大家一起來看看吧。

　　物業服務和管理條例 1

　　第一章總則

　　第一條為了維護業主和物業服務企業的合法權益，規范物業服務和監督管理活動，營造安全、舒適、文明、和諧的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本省行政區域內的物業服務及其監督管理活動。

　　本條例所稱物業服務，是指業主自行或者通過選聘物業服務企業等形式，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業區域內環境衛生和相關秩序的活動。

　　第三條縣級以上政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設規劃和社會治理體系，建立物業服務綜合協調和目標責任機制，促進物業服務的發展。

　　第四條縣級以上政府房產行政主管部門負責本行政區域內物業服務活動的監督管理工作，具體履行下列職責：

　　(一)對物業服務企業資質、服務質量進行監督管理;

　　(二)對物業服務企業進行信用評價;

　　(三)對物業服務企業及其從業人員、業主委員會進行業務指導、培訓和監督管理;

　　(四)對物業的使用和維護進行監督管理;

　　(五)對物業承接查驗、退出交接活動進行指導和監督;

　　(六)對物業保修金和住宅專項維修資金的交存、使用進行監督管理;

　　(七)建立和維護物業電子信息平臺;

　　(八)處理物業服務活動中的投訴;

　　(九)法律、法規規定的其他職責。

　　縣級以上政府城鄉規劃、國土資源、公安、民政、環境保護、城市管理、工商行政管理、質量技術監督等行政主管部門，按照各自職責共同做好物業服務監督管理工作。

　　第五條街道辦事處、鄉鎮政府應當依法組織和指導本轄區內的業主成立業主大會、選舉業主委員會，協調物業服務與社區管理、社區服務的關系，調解物業服務糾紛;居(村)民委員會協助街道辦事處、鄉鎮政府做好與物業服務有關的工作。

　　第六條街道辦事處、鄉鎮政府應當建立物業服務聯席會議制度。

　　聯席會議由街道辦事處、鄉鎮政府召集，房產、公安、民政、城市管理等行政主管部門和居(村)民委員會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位等各方代表參加，具體解決物業服務活動中需要協調的問題。

　　第七條物業服務行業協會應當加強行業自律管理，制定物業服務規范和等級標準，建立和完善物業服務企業及其從業人員的自律制度，提高物業服務水平。

　　第二章物業區域的規劃與建設

　　第八條物業區域的劃分，應當遵循規劃優先、功能完善、資源共享、便民利民的原則。

　　城鄉規劃行政主管部門審查住宅建設工程設計方案時，應當征求房產行政主管部門對物業區域劃分的意見。

　　第九條建設單位應當根據建設項目用地規劃許可證確定的紅線圖，結合物業的共用設施設備、社區建設等因素劃分物業區域。

　　同一建設項目其物業配套設施設備共用的，應當劃分為一個物業區域;規模過大劃分為一個物業區域不便于管理或者已分割成多個自然街區，且其配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃分為不同的物業區域。

　　已建成的建設項目，其共用設施設備比較齊全、相對集中的，可以劃分為一個物業區域。

　　第十條建設單位應當在取得商品房預售許可或者現房銷售前，向建設項目所在地房產行政主管部門提出劃分物業區域的備案申請。房產行政主管部門應當征求城鄉規劃行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮政府、居(村)民委員會等單位的意見，自受理備案申請之日起二十日內核定并予以答復。

　　建設單位應當在核定的物業區域內顯著位置公示物業區域詳細規劃分布圖，以及屬于全體業主共有部分、共用設施設備的配置和建設標準，并在商品房買賣合同中明示。

　　第十一條　已投入使用但尚未劃分物業區域或者需要調整物業區域的，由物業所在地房產行政主管部門征求城鄉規劃行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮政府、居(村)民委員會及相關業主意見后，確定物業區域。

　　調整物業區域的，還應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　第十二條　新建住宅的，建設單位應當按照下列要求在物業區域內無償配置物業服務用房：

　　(一)不低于總建筑面積千分之四，最少不低于一百平方米;

　　(二)應當具備通水、通電、通信、采光、通風等基本使用功能和條件，配置獨立合格的水、電等計量裝置。

　　業主委員會辦公用房從物業服務用房中安排，其面積不低于二十平方米。

　　物業服務用房屬于全體業主共有，任何單位和個人不得擅自變更用途，也不得分割、轉讓、抵押。

　　第十三條集中建設的保障性住房應當按照不低于總建筑面積千分之三的比例增加配置物業服務經營性用房，由物業服務企業經營管理，收益用于補充物業服務費。

　　第十四條城鄉規劃行政主管部門在規劃許可、規劃條件核實過程中，應當對物業服務用房的設計指標進行審查。

　　房產行政主管部門或者不動產登記機構，在核發商品房預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當對物業服務用房進行核查。

　　第十五條新建住宅物業區域內的供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備，應當符合國家技術標準和技術規范，并與主體工程同時設計、同時施工、同時交付。

　　建設項目竣工驗收合格后，建設單位應當將物業區域內供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備移交給專業經營單位維護管理，專業經營單位應當接收。

　　第十六條物業區域內已投入使用的專業經營設施設備尚未移交專業經營單位的，由業主大會決定是否移交。

　　決定移交的，縣級以上政府房產行政主管部門應當組織有關專業經營單位按照國家技術標準和技術規范進行驗收。驗收合格的，專業經營單位應當接收。驗收不合格的，由專業經營單位提出整改方案，經整改合格后移交。

　　住宅物業尚在工程質量保修期內的整改費用由建設單位承擔，保修期外的由全體業主共同承擔。

　　第十七條　對已建成交付使用但配套設施設備不齊全或者破損的老舊住宅區，縣級以上政府應當結合城鎮環境綜合治理和改造工作，制定老舊住宅區物業改造規劃和年度實施計劃，完善配套基礎設施和公共服務設施，改善老舊住宅區的綜合環境和物業服務。

　　街道辦事處、鄉鎮政府、居(村)民委員會應當在征求老舊住宅區業主意見后，劃分物業區域，并報房產行政主管部門備案。

　　第三章業主及業主大會

　　第十八條　房屋的所有權人為業主。尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、繼承、拆遷補償等法律行為已經合法占有該房屋的人，認定為物業服務活動中的業主。

　　業主可以依法委托物業使用人行使業主權利、履行業主義務。委托應當以書面方式提交業主委員會。

　　第十九條　一個物業區域成立一個業主大會，業主大會由物業區域內全體業主組成。

　　業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　業主人數超過三百人的物業區域可以成立業主代表大會，履行業主大會議事規則規定的職責。

　　第二十條　符合下列條件之一的，街道辦事處、鄉鎮政府應當組織召開物業區域內首次業主大會:

　　(一)交付的房屋專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十的;

　　(二)交付的房屋套數達到總套數百分之五十的;

　　(三)自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數比例達到百分之二十的。

　　首次業主大會會議的籌備經費根據物業區域規模、業主人數和建筑面積等因素確定，由建設單位承擔;老舊住宅區首次業主大會會議的籌備經費由縣級以上政府承擔。

　　第二十一條符合首次業主大會會議召開條件的，建設單位和前期物業服務企業應當書面報告街道辦事處、鄉鎮政府;未及時書面報告的，業主可以向街道辦事處、鄉鎮政府提出召開首次業主大會的書面報告;建設單位、前期物業服務企業和業主未書面報告的，房產行政主管部門應當書面通知街道辦事處、鄉鎮政府。

　　街道辦事處、鄉鎮政府應當在收到報告或者通知之日起三十日內組織成立業主大會籌備組，并自籌備組成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。

　　第二十二條　業主大會籌備組由業主、街道辦事處、鄉鎮政府、居(村)民委員會和建設單位的代表組成。

　　業主大會籌備組應當做好以下工作：

　　(一)確認并公示業主身份、業主人數以及業主所有的專有部分面積;

　　(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式、內容以及表決規則;

　　(三)起草管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則;

　　(四)提出首屆業主委員會委員候選人名單;

　　(五)首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前以書面形式告知全體業主，前款第二項內容還應當在物業區域內顯著位置公告。業主對公告內容有異議的，業主大會籌備組應當記錄、處理并答復。

　　第二十三條建設單位應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮政府報送物業區域證明、房屋及建筑面積清冊、業主名冊、竣工總平面圖、交付使用共用設施設備的證明、物業服務用房配置證明等籌備首次業主大會會議所需的文件資料。街道辦事處、鄉鎮政府應當將上述資料建檔保存。

　　第二十四條　業主大會會議討論決定下列事項:

　　(一)制定和修改管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則;

　　(二)選舉業主委員會、更換業主委員會委員或者撤銷業主委員會委員任職資格;

　　(三)選聘、續聘和解聘物業服務企業;

　　(四)審議業主委員會提交的物業服務合同草案;

　　(五)依法籌集、管理、使用住宅專項維修資金和物業保修金;

　　(六)改建、重建共有建筑物及其附屬設施;

　　(七)改變共有部分的用途;

　　(八)利用共用部位、共用設施設備進行經營以及所得收益的分配與使用;

　　(九)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用;

　　(十)改變或者撤銷業主委員會作出的有關業主重大利益事項的決定;

　　(十一)法律、法規規定應當由業主共同決定的其他事項。

　　業主大會決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定前款其他事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。面積和業主人數按照下列方式確定：

　　(一)專有部分面積，按照建筑面積計算;建筑物總面積，按照專有部分面積之和計算。

　　(二)業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算;建設單位尚未銷售和雖已銷售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;總人數，按照以上統計的總和計算。

　　業主大會的決定，對全體業主具有約束力。

　　第二十五條　業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議。有下列情形之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議:

　　(一)業主委員會半數以上委員或者百分之二十以上業主提議的;

　　(二)需要提前終止物業服務合同或者重新選聘物業服務企業的;

　　(三)共用設施設備發生重大故障或者緊急事件需要及時處理的;

　　(四)管理規約及業主大會議事規則規定的其他情形。

　　業主委員會不履行組織召開業主大會會議義務的，街道辦事處、鄉鎮政府應當責令業主委員會三十日內組織召開;業主委員會逾期仍不組織召開的'，由街道辦事處、鄉鎮政府組織召開。

　　第二十六條業主委員會由業主大會依法選舉產生，并在物業區域內顯著位置公告。業主委員會由五至十一人的單數組成，每屆任期三年，可以連選連任。業主委員會主任、副主任由業主委員會在業主委員會委員中推選產生。

　　業主委員會委員只能由業主擔任并履行職責，不得由他人代理。業主委員會委員出現空缺時，應當按照規定及時補足;缺額人數超過委員總人數百分之五十的，應當重新選舉業主委員會。

　　第二十七條　業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，將業主大會決議和業主委員會委員名單向物業所在地街道辦事處、鄉鎮政府備案。

　　業主委員會持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。業主大會印章根據業主大會決定使用;業主委員會印章經半數以上委員簽字同意方可使用。

　　第二十八條　業主委員會應當履行下列職責：

　　(一)執行業主大會的決定和決議;

　　(二)召集業主大會會議，定期書面向業主大會報告工作并在物業區域內顯著位置公布，接受業主詢問;

　　(三)根據業主大會決定，代表業主與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督物業服務企業履行物業服務合同，協調處理物業服務活動中的相關問題;

　　(五)督促業主、物業使用人遵守管理規約，調解因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

　　(六)組織和監督住宅專項維修資金的籌集和使用;

　　(七)根據管理規約和業主大會議事規則，決定共用部位、共用設施設備的經營方式和所得收益的分配、使用管理，并公布經營所得收益情況;

　　(八)配合街道辦事處、鄉鎮政府、居(村)民委員會、公安機關等做好物業區域內的社會治安、社區建設等工作;

　　(九)法律、法規或者管理規約規定的其他職責。

　　業主委員會會議應當有過半數的委員出席，作出的決定應當經全體委員過半數同意。

　　第二十九條業主委員會委員不得有下列行為：

　　(一)不履行委員職責;

　　(二)挪用、侵占業主共有財產;

　　(三)索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益、報酬;

　　(四)打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人;

　　(五)利用職務之便要求物業服務企業減免物業服務費;

　　(六)泄露業主信息或者將業主信息用于與物業服務無關的活動;

　　(七)其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

　　業主委員會委員違反前款規定的，由業主大會決定終止其委員資格;損害其他業主合法權益的，依法承擔相應的法律責任。

　　第三十條　業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止:

　　(一)以書面形式向業主大會、業主委員會或者居(村)民委員會提出辭職的;

　　(二)不再具備業主身份的;

　　(三)不再具備履行職責能力的;

　　(四)任職期間被追究刑事責任的;

　　(五)法律、法規或者管理規約規定的其他情形。

　　第三十一條　業主委員會任期屆滿前六十日內，應當組織召開業主大會，完成換屆選舉。逾期未完成的，街道辦事處、鄉鎮政府應當組織召開業主大會完成換屆選舉。

　　第三十二條　業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物，移交新一屆業主委員會。

　　業主委員會委員資格在任期內終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的前款所列財物移交業主委員會。

　　拒不移交的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮政府應當督促其移交，公安機關應當依法協助。

　　第三十三條　業主大會、業主委員會工作經費由全體業主分攤，也可以從共用部位、共用設施設備經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業區域內顯著位置公告，接受業主監督。

　　第四章物業服務企業

　　第三十四條從事物業服務的企業應當具有獨立的法人資格,實行資質管理制度。

　　物業服務企業應當具有相應的專業技術人員，具備為業主提供專項服務的能力。

　　第三十五條　物業服務企業在物業服務活動中享有下列權利：

　　(一)根據物業服務合同約定收取物業服務費用;

　　(二)制止損害物業或者其他損害業主共同利益的行為;

　　(三)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他權利。

　　任何單位和個人不得強制物業服務企業代收有關費用或者提供無償服務。

　　第三十六條　物業服務企業在物業服務活動中應當履行下列義務：

　　(一)按照物業服務合同、國家有關物業服務的規范提供物業服務;

　　(二)在業主、物業使用人使用物業前，將物業的共用部位、共用設施設備的使用方法、維護要求、注意事項等有關規定書面告知業主、物業使用人;

　　(三)按照法律、法規的規定和物業服務合同約定做好物業區域內的安全防范工作;

　　(四)定期對物業的共用部位、共用設施設備進行養護，按照物業服務合同約定組織維修;

　　(五)做好物業維修、養護、更新及其費用收支的各項記錄，為業主提供免費查詢服務，妥善保管物業檔案資料和有關財務賬冊;

　　(六)聽取業主委員會、業主、物業使用人的意見，改進和完善物業服務;

　　(七)對物業區域內的違法違規行為進行勸阻、制止，并向業主委員會和有關行政主管部門報告;

　　(八)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

　　物業服務企業不得以部分業主拖欠物業服務費用、不配合管理等理由減少服務內容、降低服務質量或者中斷供水、供電、供氣、供熱等。

　　第三十七條物業服務企業應當將下列信息在物業區域內顯著位置公示：

　　(一)物業服務企業的資質證書、項目負責人的基本情況、聯系方式、物業服務投訴電話;

　　(二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

　　(三)電梯、消防、監控等專業設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等;

　　(四)業主交納物業服務費用、公共水電分攤費用情況，住宅專項維修資金使用情況、物業共用部位和共用設施設備經營所得收益;

　　(五)房屋裝飾裝修及使用過程中的結構變動等安全事項;

　　(六)其他應當公示的信息。

　　業主對公示內容有異議的，物業服務企業應當答復。

　　第三十八條物業服務企業不得在物業服務活動中有下列行為：

　　(一)擅自改變架空層、設備層等物業共用部位、共用設施設備規劃用途;

　　(二)擅自允許他人利用共用部位、共用設施設備進行廣告、宣傳、經營等活動;

　　(三)擅自設置營業攤點;

　　(四)法律、法規或者管理規約規定的其他行為。

　　物業服務企業不得泄露業主信息，不得對業主和業主委員會委員進行騷擾、打擊報復或者采取暴力行為。

　　第三十九條　縣級以上政府房產行政主管部門應當加強對物業服務企業的監督管理，建立物業服務企業考核體系和信用評價體系，對物業服務企業實行動態管理，定期對物業服務企業進行檢查和考核，并向社會公布。

　　物業服務企業應當向房產行政主管部門定期報送信用檔案信息、統計報表等相關資料。

　　第五章物業服務

　　第四十條　住宅物業的建設單位在業主大會首次選聘物業服務企業之前，應當采取招標投標方式選聘前期物業服務企業。投標人少于三個或者住宅面積不超過三萬平方米的，經縣級以上政府房產行政主管部門批準，可以采取協議方式選聘前期物業服務企業。

　　建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同，并報縣級以上政府房產行政主管部門備案。

　　第四十一條前期物業服務收費標準納入政府定價目錄管理。

　　自前期物業服務合同簽訂之日至物業交付之日的前期物業服務費用，由建設單位承擔;自物業交付之日以后的前期物業服務費用，由業主承擔。

　　第四十二條建設單位應當按照國家規定和房屋買賣合同、前期物業服務合同的約定，向業主和前期物業服務企業移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。

　　實施承接查驗的物業，應當具備以下條件：

　　(一)建設項目竣工驗收合格，取得城鄉規劃、消防、環境保護等行政主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經住房和城鄉建設行政主管部門備案;

　　(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按照規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立合格的計量裝置;

　　(三)教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環境衛生、社區服務等公共服務設施已按照規劃設計要求建成;

　　(四)道路、車位、綠地和物業服務用房等公共配套設施按照規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求;

　　(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、監控系統等共用設施設備取得使用合格證書;

　　(六)同一住宅建設項目分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置符合安全要求的隔離設施;

　　(七)物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全;

　　(八)法律、法規規定的其他條件。

　　建設單位將未達到交付條件的新建物業交付給買受人的，應當承擔相應的責任，并承擔前期物業服務費用。

　　第四十三條建設單位應當在物業交付十五日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作，按照國家規定移交承接查驗資料。承接查驗后，雙方應當簽訂物業承接查驗協議，作為前期物業服務合同的補充協議。

　　第四十四條　物業服務企業應當自物業承接后三十日內，持下列資料向物業所在地房產行政主管部門備案:

　　(一)前期物業服務合同;

　　(二)物業承接查驗協議;

　　(三)建設單位移交資料清單;

　　(四)查驗、交接記錄;

　　(五)其他與承接查驗有關的資料。

　　第四十五條　物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建檔保存。

　　物業承接查驗檔案屬于全體業主所有，業主有權免費查詢。前期物業服務企業應當在業主大會成立之日起十日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案。

　　第四十六條業主大會成立后，業主委員會應當與業主大會決定選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。鼓勵業主大會采用招標投標方式選聘物業服務企業。

　　物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式、雙方權利義務、物業服務用房、住宅專項維修資金的管理與使用、共用部位和共用設施設備的管理使用、合同期限、物業服務企業的退出、資料的移交、違約責任等內容進行約定。

　　物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起十五日內，將物業服務合同報物業所在地房產行政主管部門備案。

　　第四十七條　業主應當遵守管理規約，按照物業服務合同約定履行義務。

　　物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務的，業主不得以未享受物業服務或者無需接受相關物業服務等理由拒交物業服務費用。

　　業主未按照合同約定交納物業服務費用的，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行交費義務的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。

　　第四十八條業主委員會應當在物業服務合同期滿九十日前組織召開業主大會，決定續聘或者選聘新的物業服務企業。逾期未決定的，原物業服務合同應當繼續履行，物業服務企業在物業服務合同期滿九十日前書面告知業主委員會到期終止合同的除外。

　　業主大會決定選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在物業服務合同終止之日與業主委員會辦理完全部交接手續，并履行下列交接義務：

　　(一)移交本條例第四十四條規定的資料;

　　(二)移交物業服務用房;

　　(三)提供物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料;

　　(四)移交提供物業服務期間配置的固定設施設備及其資料;

　　(五)結清預收、代收和預付、代付的有關費用;

　　(六)提供電梯、消防、監控等專業設施設備的技術手冊、維護保養記錄等相關資料;

　　(七)移交利用共用部位、共用設施設備經營的相關資料、物業服務費用和公共水電分攤費用交納記錄等資料;

　　(八)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

　　對拒不退出或者移交資料的，經業主委員會請求，轄區內公安機關應當協助;有破壞共用設施設備、毀壞賬冊等違反治安管理行為的，由公安機關依法處理。

　　第四十九條　業主可以采取業主直接管理、業主委員會負責管理、成立其他管理機構管理等形式對物業實施自行管理，并對下列事項作出決定：

　　(一)自行管理的執行機構、管理人;

　　(二)自行管理的內容、標準、費用和期限;

　　(三)聘請專業經營單位的方案;

　　(四)其他有關自行管理的內容。

　　第六章物業的使用與維護

　　第五十條業主對物業專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

　　業主對物業專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

　　第五十一條　業主將住宅改變為經營性用房的，應當經有利害關系的業主同意，并依法辦理有關手續，同時告知業主委員會和物業服務企業。

　　第五十二條利用業主共用部位、共用設施設備進行經營的，經營所得收益屬于全體業主共有。

　　業主大會可以委托物業服務企業代為經營共用部位、共用設施設備，并向其支付費用。物業服務企業應當將經營所得收益分類列賬，每半年公布一次經營收支情況，接受業主監督。

　　第五十三條物業區域內規劃停車位、車庫，由當事人通過銷售、附贈或者出租等方式約定，不得銷售給業主以外的單位和個人。滿足業主需要后對外出租的，應當由業主大會決定。

　　物業區域內占用業主共有道路或者場地用于停放車輛的車位，屬于全體業主共有，其分配、使用及收費管理具體事項由業主大會決定。建設單位、物業服務企業不得將其作為停車位銷售。

　　物業區域內依法配建的防空工程應當按照設計文件在實地標注，平時用作停車位的，不得銷售或者變相銷售;以場地租賃方式提供給業主使用的，每次租賃期限不得超過三年，收費標準納入政府定價目錄管理。

　　第五十四條物業區域內劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道，不得妨礙其他車輛和行人的正常通行。

　　第五十五條業主裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主，不得以任何形式收取裝修押金或者保證金。

　　第五十六條物業區域內禁止下列行為：

　　(一)損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構和門窗位置，超荷載存放物品;

　　(二)將沒有防水功能的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的廚房、臥室、書房的上方;

　　(三)違法建設建筑物、構筑物，或者破壞、擅自改變房屋外貌;

　　(四)擅自占用、挖掘物業區域內道路、場地，損毀樹木、綠地;

　　(五)違反安全標準存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通;

　　(六)隨意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物或者露天焚燒雜物，制造超過規定標準的噪聲、振動、光源等;

　　(七)擅自架設電線、電纜，在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫，在樓道等業主共有區域堆放物品;

　　(八)違反規定停放車輛;

　　(九)違反規定出租房屋;

　　(十)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

　　有前款所列行為的，物業服務企業應當及時勸阻、制止，并向業主委員會和相關部門報告。

　　第五十七條城市管理、公安、環境保護、工商行政管理、城鄉規劃、價格等行政主管部門，應當加強物業區域內公共秩序、治安消防、環境衛生、房屋使用、物業收費等方面的監督管理，建立違法行為投訴制度，并在物業區域內顯著位置公布聯系方式，依法及時處理物業區域內的違法行為。

　　第五十八條　建設單位應當按照國家和省有關規定承擔物業的保修責任。

　　建設單位應當在新建物業交付前，按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業保修金，作為物業保修期內維修費用的保障。物業保修金不得納入房屋建設成本。

　　物業保修金實行統一交存、權屬不變、專款專用、政府監管的原則，由縣級以上政府房產行政主管部門指定的機構統一管理。在物業保修期內，建設單位不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的，維修費用在物業保修金中列支。

　　物業保修期限為五年。保修期內，物業保修金不足的，建設單位應當補足;保修期滿后，物業保修金有結余的，應當返還建設單位。

　　第五十九條　業主專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業正常使用情形時，業主應當及時養護、維修，相鄰業主應當提供便利。

　　第六十條　物業保修期滿后，物業區域內共用部位、共用設施設備的維修和更新改造，由全體業主共同承擔。

　　共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;共用設施設備主要包括電梯、天線、公共照明、消防設施、安防設施、綠地、道路、溝渠、池、井、非經營性車位車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　電梯等屬于業主共有的特種設備，由物業服務企業或者業主根據物業服務合同約定，按照特種設備管理法律、法規的有關規定，委托專業服務單位負責維護、保養。

　　第六十一條　住宅物業、住宅物業區域內的非住宅物業和住宅物業區域外與單幢住宅結構相連的非住宅物業的業主，應當交存住宅專項維修資金。

　　住宅專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關規定執行。

　　第六十二條　物業保修期滿后，發生下列危及房屋安全和人身財產安全等緊急情況時，物業服務企業、業主委員會或者相關業主應當先行采取應急措施，并向物業所在地房產行政主管部門提出使用住宅專項維修資金的申請：

　　(一)屋面、外墻滲漏的;

　　(二)電梯故障的;

　　(三)公共護(圍)欄破損嚴重的;

　　(四)樓體外立面有脫落危險的;

　　(五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的;

　　(六)危及房屋安全和人身財產安全的其他情形。

　　沒有物業服務企業、業主委員會或者公有住房售房單位的，由居(村)民委員會提出申請。

　　房產行政主管部門收到維修申請后，應當即時核準，維修、更新和改造的費用在住宅專項維修資金中列支。

　　第六十三條　住宅物業區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位，應當負責分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的維修、養護、更新，并承擔相關費用。法律、法規另有規定的，從其規定。

　　專業經營設施設備的維修、養護、更新等費用，不得從物業服務費、住宅專項維修資金中列支。

　　專業經營單位對專業經營設施設備進行維修、養護、更新時，業主應當配合。

　　第七章　法律責任

　　第六十四條　違反本條例，法律、法規有規定的，從其規定。

　　第六十五條　建設單位有下列行為之一的，由縣級以上政府房產行政主管部門依照下列規定處罰:

　　(一)違反本條例第二十三條、第四十條第二款，未按照規定報送相關資料或者備案的，責令限期改正;逾期未改正的，處1萬元以上3萬元以下罰款。

　　(二)違反本條例第四十條第一款，未通過招標投標方式或者未經批準擅自采用協議方式選聘前期物業服務企業的，責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下罰款，并錄入企業信用檔案。

　　(三)違反本條例第五十三條，銷售或者變相銷售車庫、車位的，責令改正，退還違法所得，并處違法所得一倍以上三倍以下罰款;未按照規定出租車庫、車位的，責令限期改正，沒收違法所得，并處違法所得一倍以上三倍以下罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　(四)違反本條例第五十八條第一款，在保修期內未按照規定履行保修責任的，責令限期改正;逾期未改正的，依法確定有法定資質的第三方進行維修，所需費用由違法行為人承擔，并處所交存物業保修金百分之二十的罰款。

　　第六十六條　專業經營單位違反本條例第十五條第二款、第十六條第二款和第六十三條第一款，未按照規定接收專業經營設施設備或者未按照規定對專業經營設施設備進行維修、養護、更新的，由縣級以上政府相關行政主管部門責令限期改正;影響房屋交付使用、業主正常生活或者造成人身、財產損害的，依法承擔民事責任。

　　第六十七條　物業服務企業有下列行為之一的，由縣級以上政府房產行政主管部門依照下列規定處罰，并錄入物業服務企業信用檔案:

　　(一)違反本條例第三十六條第二款，中斷供水、供電、供氣、供熱的，責令限期改正，處1萬元以上5萬元以下罰款;逾期未改正的，按照原處罰數額按日連續處罰。

　　(二)違反本條例第三十七條，未按照規定在物業區域內公示有關信息的，責令限期改正;逾期未改正的，處1萬元以上3萬元以下罰款。

　　(三)違反本條例第三十八條第一款規定的，責令限期改正，處1萬元以上5萬元以下罰款;有違法所得的，所得收益用于物業區域內共用部位、共用設施設備的維修和養護。

　　(四)違反本條例第四十四條、第四十五條、第四十六條第三款，未按照規定備案或者保存、移交物業承接資料、檔案的，責令限期改正;逾期未改正的，處1萬元以上3萬元以下罰款。

　　(五)違反本條例第四十八條，被解聘的物業服務企業未按照規定辦理交接手續、拒不退出的，或者擅自撤離物業區域、停止物業服務的，責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下罰款;逾期不改正的，按照原處罰數額按日連續處罰。

　　第六十八條違反本條例第三十八條第二款規定的，由公安機關處1萬元以上5萬元以下罰款，并錄入物業服務企業信用檔案;再次違反規定的，按照原處罰數額按次處罰。

　　第六十九條　業主或者物業使用人違反本條例第五十六條第一款規定的，由有關行政主管部門依法予以查處;造成他人損害的，依法承擔民事責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第七十條國家機關及其工作人員有下列情形之一的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任:

　　(一)未按照規定履行監督管理職責的;

　　(二)未按照規定籌備、組織召開業主大會會議的;

　　(三)對物業服務活動中的投訴，不及時受理、依法處理的;

　　(四)發現違法行為或者接到舉報后不及時查處的;

　　(五)截留、挪用、侵占或者未按時審核撥付住宅專項維修資金的;

　　(六)違法實施行政許可或者行政處罰的;

　　(七)其他玩忽職守、徇私、瀆職的行為。

　　第八章附則

　　第七十一條本條例規定的管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則、物業服務合同的示范文本，由政府住房和城鄉建設行政主管部門制訂。

　　第七十二條本條例自20xx年xx月xx日起施行。

　　物業服務和管理條例 2

　　為了進一步加強管理，提高工作效率，強化組織觀念，維護正常的勞動、工作秩序，特制定本制度。

　　一、全體員工必須嚴格執行公司制定的各項規章制度，按照崗位責任制和具體工作目標，嚴格履行自己的職責。

　　二、全體員工必須服從分配，聽從安排，對工作不服從分配，經教育仍不能到職到崗的視為曠工處理（按獎懲制度第六條執行）

　　三、做到按時上下班，不在工作時間內睡覺、打撲克、下棋或干其它與工作無關的私活，違者按獎懲制度第五條執行。

　　四、嚴格考勤制度，各物業管理站必須堅持每日簽到考勤，考勤員必須認真登記，嚴禁弄虛作假，違者按獎懲制度第十三條執行。月底匯總，于次月1日報經理審查后交財務科備案，是每月工資發放的主要依據之一。

　　五、嚴格堅持請銷假制度，做到事前請假事后銷假。杜絕不請假或先離崗后請假，違者按曠工處理。

　　六、對無視公司工作紀律，屢次違反，除按上述規定處理外，將調離其本人工作崗位或待崗學習（經學習仍不能勝任工作，按自動與公司解除勞動合同處理）

　　七、嚴禁打架斗毆，聚眾鬧事。違者除對其批評教育外，按獎懲制度第七條執行。

　　八、嚴禁利用工作之便以權謀私，禁止收受用戶任何好處，或以權報復，一經發現或接到舉報將按獎懲制度第八條執行。

　　九、除因工作需要，禁止中午喝酒，反對酗酒，不得因喝酒聚會而影響或延誤八小時以外的臨時性工作和服務要求。

　　十、水電工要嚴格執行水電工崗位責任制，水電查抄及費用征收應實事求是，嚴禁弄虛作假，一經發現將按獎懲制度第十條執行。

　　十一、工作時間定為每天８小時，職工周日除留一人值班外，其余人員休班；值班人員安排其他時間補休（法定節假日據情況安排休息）。

　　十二、對業主提出的各種合理性服務要求，在規定范圍內的要立即去辦，服務范圍之外的'能辦則辦，不能辦的須做好耐心的宣傳解釋工作。禁止出現推諉不管或置之不理，一旦發現或舉報反映，則按獎懲制度第十一條執行。

　　十三、業主（或使用人）對收費（含代收費項目）標準提出異議時，要首先向其耐心宣傳解釋上級的規定和批準的收費標準，直到業主理解和滿意為止，遇有極個別業主無理取鬧，應及時向領導匯報。

　　物業服務和管理條例 3

　　第一條采購

　　1、商場內部維修需購買物品,相關物業主管應首先到現場查實并填報請購單;相關品名、規格、型號、數量、報價、用途、用于位置等欄目需填寫清楚、完整;如需做布幅、廣告牌等其它廣告則應填報廣告制作申請單。如發現有謊報、虛報等不實現象,扣減經辦人當月績效考核5分;

　　2、請購單應上報商場經理審核簽字,若商場經理未認真履行職責,隨意簽字,扣減當月績效考核10分;

　　3、經商場經理審核簽字,請購單報商場財務部定價(根據公司價單),500元以上金額由總經理審核,500元以下200元以上金額由商場總監審核,200元以下金額由商場經理簽字即可購買;

　　4、購物程序完畢,商場經理用備用金定專人購買,供貨單位由集團財務部采購指定,若另行購物發現有假冒商品,須立即退貨,若造成經濟損失,則須查究相關人員責任;

　　5、購進商品由商場保管員建立實物收支臺帳,入庫后方能領用;

　　6、辦公用品由集團公司行政辦填報請購單統一購買、保管,若商場用則應指定專人領取。

　　第二條費用報銷

　　1、商場財務應驗正發票,發票須與購物單各欄相符,財務人員還需到現場查實數量、使用情況,并在購物單上簽字確認;

　　2、報銷單上應有報銷人、商場經理、驗收人簽字;

　　3、500元以上金額、數量大的商品須由集團財務部采購定價、購買并監督入庫,使用,并在發票上簽字,各商場財務方能辦理報銷付款事宜;

　　4、付款報銷完畢,各商場財務室專人應在物業費用登記表上登記(登記表中備注欄應填清金額);

　　5、購買辦公用品,費用報銷參照以上條例執行。

　　第三條其它

　　為節省物業維修費用支出,商場經理、物業主管在巡場工作中應重視商場內卷簾門、電梯、線路、水管檢查,督促電工對以上物品常維護保養以延長其使用壽命。年終經財務核算,若商場物業管理費未超出計劃,則按節約金額的10%作為商場節約獎發放。

　　物業服務和管理條例 4

　　一、安全職責

　　1、嚴格執行公司的各項管理制度;

　　2、負責制定各項安全護衛職責制度，根據實際情況進行指導和檢查，對公司管理區域實施安全監督;

　　3、負責小區消防設施的監護和公共服務場所安全防范的督察;

　　4、做好公司管理區域內的管理工作，涉及違法案件的藥及時移交派出所，業務上自覺接受派出所指導;

　　5、查處公司管理區域內因員工玩忽職守而發生的治安、刑事案件和火災事故;

　　6、建立健全和管理好系統檔案資料;

　　7、抓好護衛隊思想政治教育和業務技能培訓;

　　8、做好新接物業護衛工作人員的崗位設置和物品配備的統籌策劃工作;

　　9、完成領導交辦的其他任務。

　　二、護衛崗位職責

　　1、護衛員上崗必須穿著統一制服，佩戴統一的工號，儀容嚴整;

　　2、糾正違章時必須先敬禮，做到文明服務，禮貌待人;

　　3、上崗時要認真檢查設備、設施，認真做好安全防范工作，發現不安全因素應立即查明情況，排除險情，并及時報告領導，確保小區的安全;

　　4、堅守崗位，提高警惕，發現違法犯罪分子要勇于與之斗爭并設法將其抓獲;

　　5、熟悉本崗位任務和工作程序，預防案件、事故發生，力爭做到萬無一失;

　　6、愛護設施設備、公共財物，對小區的一切設施、財物不得隨便移動及亂用;

　　7、熟悉小區的消防系統及消防器材的'安裝位置，掌握各種滅火器材的使用方法，遇到突發事件能正確進行處理;

　　8、值班時間，對崗位內發生的各種情況要及時認真處理，并作好記錄;

　　9、熟悉小區內公共設施情況，巡查、登記公共設施完好及損壞情況;

　　10、嚴格執行交接班制度，認真做好交接記錄;

　　11、對進入小區內的可疑人員、可疑車輛要進行盤問和檢查;

　　12、對進入小區內的陌生車輛要進行登記;

　　13、對發生在護衛區的刑事案件或治安案件，有保護現場、保護證據、維護秩序及提供請客的職責;

　　14、熟悉本管理區域內公共設備、設施及業主的基本情況;

　　15、認真完成領導交辦的其他任務。

　　三、門崗、巡邏崗位職責

　　1、24小時嚴密監視護衛對象的各種情況，發現可疑或不安全跡象及時處置，必要時相領導報告，且隨時匯報變動情況直到問題處理完畢;

　　2、掌握業主的來客動態，維護小區秩序;

　　3、嚴格執行來客登記制度，對身份不明無任何證件、形跡可疑者，應禁止其入內;

　　4、熟悉小區內住戶的基本情況;

　　5、做好執勤記錄，接班人員未上崗，不準下崗，嚴格執行交接班制度，做到交接清楚，職責明確;

　　6、嚴格執行24小時巡邏制度;

　　7、對于進入小區的各類人員，必須認真進行驗證登記方可放行;

　　8、對于進入小區內的陌生車輛認真登記方可進入。

　　物業服務和管理條例 5

　　為保證小區物業管理服務的正常運行和質量規范,根據《物業管理條例》、《湖南省物業服務收費管理實施辦法》等法律法規,結合小區實際情況,制訂本物業服務收費管理規定:

　　一、具體收費項目和標準遵照《林之苑收費項目標準表》和《前期物業管理合同》執行,其中水、電、燃氣等市政公用事業收費屬于代收代繳。

　　二、公共性服務費(物業管理費)按季度預收,業主(使用人)須在每個收費季度開始第一個月25日前到物業管理服務中心足額交納本季度公共性服務費。

　　三、固定停車場地使用和衛生費按季度預收,業主(使用人)須在每個收費季度開始第一個月25日前到物業管理服務中心足額交納本季度固定停車場地使用和衛生費。

　　四、臨時停車場地使用和衛生費根據停車時間遵照收費標準由門崗管理員現場收取。

　　五、水費由物業管理服務中心每月底到戶抄表,業主(使用人)在發出收費通知之日內起15日到物業管理服務中心辦理繳費手續。

　　六、電費實行ic卡預購電系統,使用人根據需要持ic卡辦理購電繳費,每次最高購電額控制在1000度以內。

　　七、管道燃氣費實行ic卡預購燃氣系統,業主(使用人)根據需要持ic卡辦理購買燃氣,每次最高購買燃氣額控制在100立方以內。

　　八、有線電視按使用年度交納,其他市政公用事業收費,執行相關部門規定。

　　九、交房和裝修相關費用由物業管理服務中心另行通知安排。

　　十、對如延期繳付相關費用的,物業管理服務中心可按延期天數每天加收延付金額3‰滯納金。逾期三個月不交者,甲方可采取停水、停電、停氣等強制措施要求繳付應繳費用。

　　十一、當相關收費標準和時間發生調整和變動時,由物業管理服務中心據實通知發布。

　　物業服務和管理條例 6

　　1、商戶提出的有償服務要求，管理員應熱情接待；

　　2、填寫值班記錄表，并迅速、準確的填寫工程維修單或有償維修服務計費明細；

　　3、及時通知相關部門為商戶做好服務，不得延誤時間；

　　4、解答好商戶的疑問，不得將商戶置之不理或對之不禮貌；

　　5、不得對商戶提出不合理要求；

　　6、不得私自抬高服務價格，要明碼標價，使商戶一目了然；

　　7、做好服務工作的解決跟進，對每一位提出要求的.商戶都要在服務結束后進行回訪；

　　8、在整個服務過程中，要注意保持維護商城形象，維護商城利益，保持和藹可親的態度；

　　9、對于服務中發現的問題要及時設法解決，解決不了要及時上報，嚴禁私自處理重大問題；

　　10、對于設備維修服務，要積極配合設備人員，做好與商戶的溝通協調，完善處理每一項服務工作。

　　物業服務和管理條例 7

　　一、接待來投訴工作

　　1、接待來望風披靡工作由服務中心物管員負責，管理處應廣為宣傳接待投訴的辦公地點、電話，讓住戶投訴有門。

　　2、任何管理人員在遇到住戶來投訴時，都應給予熱情接待，主動詢問，耐心、細致地做好解釋工作，當住戶有不理解住宅區的管理規章制度時，要曉之以理，動之以情，讓住戶理解并支持管理處的工作。

　　3、對住戶投訴、來中談到的問題，接待人員應及時進行記錄，當天進行調查、核實，然后將處理結果匯報管理處責任部門和主任;不能解決的，要將問題和意見向有關部門和主任匯報，由主任決定處理辦法。

　　4、當住戶主動前來提合理化建議時，要詳細、認真地做好記錄，并及時向主任匯報，由主任決定采取或制定整改計劃，并張榜公布整改措施和表彰“愛我小區”的住戶名單，同時給住戶優先評選“文明戶”。

　　5、責任部門在處理來、投訴時，要熱誠、主動、及時，要堅持原則，突出服務;不得推諉責任、為難住戶或乘機索取好處，在處理完畢后應將結果回復住戶和管理處主任，做到事事有著落、件件有回音。

　　6、全體管理人員要認真負責，做好本職工作，為住戶提供滿意的服務，盡量減少住戶的投訴、批評。將住戶的不滿消解在投訴之前。

　　7、當同行物業管理單位要求參觀時，管理處員工應給予熱情接待，把住宅區情況做全面的介紹，通過互相學習，共同提高小區管理水平。

　　二、回工作

　　1、回要求：

　　(1)辦公室主任把對住戶的回列入職責范圍，并落實到每年的'工作計劃和總結評比中。

　　(2)回時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，作好回記錄。

　　(3)回中，對住戶的詢問、意見，如不能當即答復，應告知預約時間回復。

　　(4)回后對饋的意見、要求、建議、投訴，及時逐條整理綜合、研究、妥善解決，重問題向公司請示解決。回處理率達100%，有效投訴率力爭在1%以下。

　　2、回時間及形式：

　　(1)辦公室主任每年登門回1~2次。

　　(2)物管員按區域范圍分工，每季回1次。

　　(3)每半度召開一次住戶座談會，征求意見。

　　(4)利用節日慶祝活動、社區文化活動、村民等形式廣泛聽取住戶饋。

　　(5)有針對性地對住戶發放住戶調查問卷，作專題調查，聽取意見。

　　物業服務和管理條例 8

　　第一章總則

　　第一條為切實加強和規范物業管理小區公共區域安全防范工作，預防和減少可防性案件和治安災害事故的發生，確保物業管理小區公共區域的安全，根據國務院、省、市《物業管理條例》和有關法律法規規定，按照市綜治委《關于加快推進社會治安綜合治理制度化、規范化、標準化建設的意見》要求，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于本市行政區域內物業管理小區公共區域的安全管理防范。

　　第二章物業安保服務

　　第三條物業服務企業應參照《青島市住宅物業服務分等收費標準》，按照《物業服務合同》約定的物業服務標準內容，做好物業管理小區安全管理防范等物業服務。

　　物業服務企業除履行前款規定外，還應執行物業管理行業規范和服務質量標準。

　　物業服務企業應根據本規定制定包括日常防范和應急預案在內的公共區域安全管理防范工作方案及相關制度，明確公共區域安全管理防范的范圍、責任、措施、效果評價、檢查考核及安全防范應急處置程序，并根據實際情況變化，及時修訂物業管理小區公共區域安全管理防范工作方案，不斷檢查、調整、完善應急預案。

　　物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第四條健全規范安保隊伍管理制度。

　　（一）物業服務企業應根據其小區《物業服務合同》聘用相應數量的安保人員，招聘安保人員數量要符合小區治安狀況和居民對安全防范的需求；要嚴格審查被招錄人員身份等情況，不得私招濫雇。有條件的物業服務企業要從專業保安公司招聘，并接受公安機關的業務指導和監督檢查。對暫時沒有條件從專業保安公司招聘的物業服務企業可自行招聘安保人員，但要向物業所在地公安派出所提供被聘人員的《居民身份證》（外來人員需提供本市的暫住證）等證件（證明），辦理登記手續，并由公安派出所負責進行審核并造冊備案。

　　（二）安保人員實行崗前培訓和定期培訓。崗前集中培訓由物業服務企業組織，在公安派出所指導下，委托具有保安專業培訓資質的.機構進行，掌握與保安工作相關的政策、法律和職業規范，正確使用防護器械和正當防衛、現場保護等技能。個別新聘用安保人員崗前培訓可實行跟隊培訓或集中培訓的方式。物業服務企業每年至少組織一次安保人員集中培訓。

　　（三）安保人員實行統一著裝，上崗執勤，并配備必要的交通工具、對講機、橡膠棍、手電等常用裝備。

　　（四）安保人員實行24小時巡邏制度，加強小區安全管理，維護小區公共秩序。對發現的警情、突發公共安全事件應立即報警和報告小區物業服務企業負責人，做好記錄并協助有關部門進行應急處置。

　　第五條物業服務企業是物業管理小區安全技術防范的第一責任人，必須執行公安機關制定的安全技術防范標準和要求，加強對樓宇對講、電視監控、周界防范報警、電子巡更、家庭報警等技防設施的日常維護，確保正常有效運轉。

　　第六條物業服務企業應對符合物業收費類別等級條件的物業管理小區出入口實行24小時值班和出入登記制度。有條件的小區要劃定停車泊位，加強看護，有序停放。

　　第七條物業服務企業應加強對公共區域安全防范重點部位及水（二次供水）、電、氣、電梯、消防等公共設施的日常巡查并作好巡查記錄，配備常用應急搶險器材，加強物業養護和維修，接到業主報修或保修單，立即做好登記并按規定程序辦理，及時報告相關責任單位消除隱患。

　　第八條物業服務企業應在物業管理小區內可能引發人身傷亡事故的部位、場所和公共區域安全防范的重點部位統一設置文明規范、用語簡潔的警示標識，告示注意事項，明確禁為事項。

　　物業服務企業有義務制止業主或物業使用人在雨篷、花架、曬衣架、空調室外機架和陽臺扶手等部位擺放花盆、吊掛雜物等危險行為。物業服務企業應當與業主或物業使用人簽訂住宅裝飾裝修服務協議，明確住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求，制止小區住戶安裝防盜護欄凸出墻面、損壞房屋承重結構等行為，并及時報告相關部門。

　　每年要組織開展兩次以上安全防范知識培訓和處置突發事件的實戰演練，強化居民安全防范意識。

　　第三章小區自治管理

　　第九條業主或物業使用人使用物業應當遵守有關法律、法規和管理規約、臨時管理規約的規定，不得有下列行為：

　　（一）損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規定的行為；

　　（二）違章搭建建筑物和構筑物、私開門窗等違反規劃規定的行為；

　　（三）侵占、損壞樓道、綠地等物業共用部位、共用設施設備等違反物業管理規定的行為；

　　（四）擅自改變房屋用途等違反房屋管理規定的行為；

　　（五）隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環境衛生規定的行為；

　　（六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或超過規定標準的噪聲等違反環境保護規定的行為；

　　（七）占用消防通道等違反消防管理規定的行為；

　　（八）賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為；

　　（九）法律、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行為。

　　物業服務企業、業主委員會發現有前款規定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關部門。

　　第十條物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。

　　責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

　　第十一條社區居民委員會負責指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，協助街道、鎮開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。

　　社區居民委員會應健全完善治保、調解、普法、幫教、巡邏、消防“六位一體”的群防群治體系，做好社區矛盾糾紛排查調處、流動人口服務管理、防火安全檢查等工作。

　　第十二條業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　第十三條推廣社區“四位一體”工作室制度。由社區綜治工委牽頭，社區民警、社區居民委員會、物業服務企業、業主委員會分別派人入駐，實行日常值班，協商議事，及時協調處理小區公共區域安全管理防范事務，預防和減少可防性案件。

　　第十四條物業服務企業要與社區居民委員會、業主委員會聯合開展“星級平安物業小區”創建活動，整合小區群防群治力量，強化人防、物防、技防措施，協助有關部門積極開展“物業安全管理、有償保安服務、防火安全檢查、機動車看護、暫住人口登記服務”等治安管理和防范工作。

　　第四章部門綜合治理

　　第十五條物業主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　城管執法、民政、公安等有關部門按照各自職責，做好與物業管理有關的工作。

　　第十六條公安部門負責城市居民住宅安全防范設施管理的監督檢查。

　　公安部門應加強城區物業管理小區及周邊日常治安巡邏。公安派出所將轄區開放式和半封閉物業管理小區納入治安巡邏警車夜間巡防區域范圍。

　　社區民警應加強對所駐社區或物業管理小區的日常走訪，指導物業服務企業、居民委員會和居民加強治安防范，及時解決有關治安問題。

　　第十七條街道、鎮負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解處理物業管理糾紛。

　　第十八條實行物業管理聯席會議制度。物業管理聯席會議由街道、鎮負責召集，由社區居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或業主代表、專業經營單位和城管執法、物業管理等部門參加，會議至少每半年召開一次。

　　第十九條物業服務企業每年年初應與所在街道、鎮綜治委簽訂“加強綜合治理、開展平安創建”責任書，自覺接受街道、鎮綜治委的檢查、監督和考核。

　　第二十條各區市綜治辦、房管局（處、中心）、建委、公安局、民政局、城管執法局要加強對物業管理小區安全管理防范工作的檢查、監督、指導，建立健全物業服務企業信用檔案、違法行為投訴登記、星級平安物業小區評選、業主安全評價、可防性案件發案通報以及責任查究等制度，督促物業服務企業落實治安防范責任。

　　對防范措施不落實、管理不善，連續發生重大惡性刑事、治安案件和重大治安災害事故的，要堅決行使一票否決和治安防范責任查究制度，并建議取消該物業服務企業的經營資質資格。

　　第五章附則

　　第二十一條未實施物業管理小區或已實施物業管理的其他單位的公共區域安全防范，可參照本辦法執行。

　　第二十二條本辦法自發布之日起施行。

　　物業服務和管理條例 9

　　1、目的

　　明確服務理念，保證服務工作標準、規范、熱情，確保服務項目齊全，服務效率的提高，服務流程科學。

　　2、指導思想

　　嚴格杜絕服務投訴現象，建立健全管理體系，服務廣大業主積極處理與業主相關的危機事件。

　　3、接管物業項目時，認真查驗小區共用部位、共用設施設備，保證驗收手續齊全。

　　4、同所有業主簽訂規范的物業服務合同，明確雙方權利義務關系，并依照合同開展各項服務工作。

　　5、物業公司管理人員、專業操作人員均需按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。

　　6、制定完善的物業服務管理方案，并建立完善、齊全的質量管理、財務管理、檔案管理、人事管理等各項制度。

　　7、公司管理服務人員在開展工作時，應根據服務特點統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。

　　8、公司公示24小時服務報修電話，有專職客戶服務人員，24小時受理業主/住戶來訪來電、咨詢、報修和投訴；有完整的報修、維修和回訪記錄。水、電、氣等急迫性報修15分鐘內、其他報修30分鐘內到達現場；建立報修、投訴臺賬，報修服務48小時內進行100%的回訪，投訴4個工作日內100%回復；夜間值班人員，處理突發緊急事件。

　　9、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。

　　10、在資金和費用管理上，均按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況，按合同約定規范使用住房專項維修資金。

　　11、每年至少兩次征詢業主/住戶對物業服務的意見，滿意率達到95%以上。

　　12、建立各種公共突發性事件（如：消防、水、電、電梯、公共衛生、自然災害等）的處理機制和預防預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發生突發事件即能保證預案的及時啟動。

　　13、房屋維修管理

　　13.1每年1次對房屋共用部位及共用設施設備進行安全普查，根據普查情況制定維修和管理計劃，上報委托方并組織實施；

　　13.2對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，保證房屋的使用功能和安全，杜絕安全事故的'發生，填寫檢修記錄和保養記錄并確保記錄的完整和真實；

　　13.3根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業主大會或者業主委員會提出報告建議，按有關規定辦理；

　　13.4每日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護；

　　13.5保持公共區域玻璃、門窗配件完好，開閉正常，需要維修的兩個工作日內完成；照明設施一般故障（損壞的燈座、燈泡、開關等）在兩天內安排修復完成，其他故障5個工作日內完成，保證樓道照明燈具90%能正常使用；墻面、頂面粉刷層發現剝落或污損，應每1個月集中安排1次修補、除污步行梯、樓房散水等設施，保持基本完好和使用功能，需要維修的，每1個月集中1次進行維修；

　　13.6按照政府有關規定，每年進行1次房屋避雷檢測，符合避雷規范要求；

　　13.7對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時告知和勸阻，并及時報告政府有關主管部門；

　　13.8小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標，保持小區各組團、棟及單元（門）、戶標志清晰。

　　物業服務和管理條例 10

　　為加強管理。維護全體業主和物業使用人的合法權益及我物業管理公司的權益，維護公共環境和秩序，保障物業的安全與合理使用，根據國家有關物業管理的法規政策制定本制度。物業管理人員及全體業主、物業使用人均自覺遵守。

　　（一）物業管理公司的權利和義務

　　1、物業管理公司的權力

　　（1）物業管理公司根據有關法規，結合實際情況，制定小區管理辦法；

　　（2）依照物業管理合同和管理辦法對住宅小區實施管理；

　　（3）依照物業管理合同和有關規定收取管理費用；

　　（4）有權制止違反規章制度的行為；

　　（5）有權要求業主會協助管理；

　　（6）有權選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔專項管理任務；

　　（7）可以實行多種經營，以其收益補充小區管理費用。

　　2、物業管理公司的義務

　　（1）履行物業管理合同，依法經營；

　　（2）接受管委會和住宅小區內居民的監督；

　　（3）重大的管理措施提交物業管理委員會審議，并經管委會認可；

　　（4）接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導。

　　（二）業主會的權利和義務

　　1、管委會的權利

　　（1）制定管委會章程，代表住宅小區內的產權人、使用人，維護房地產產權人和使用人的合法權益；

　　（2）決定選聘或續聘物業管理公司；

　　（3）審議物業管理公司制定的年度管理計劃和小區管理服務的重大措施；

　　（4）檢查、監督各項管理工作的實施及規章制度的執行。

　　2、管委會的義務

　　（1）根據房地產產權人和使用人的意見和要求，對物業管理公司的管理工作進行檢查和監督；

　　（2）協助物業管理公司落實各項管理工作；

　　（3）接受住宅小區內房地產產權人和使用人的監督；

　　（4）接受房地產行政主管部門、各有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導。

　　（三）物業管理費用的收繳及管理

　　1、物業管理費

　　（1）物業管理費：是指物業管理單位受物業產權人、使用人的委托，本小區內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用

　　（2）物業管理服務收費根據提供的'服務性質，特點等不同情況，分別實行政府定價和經營者定價。

　　為物業產權人、使用人提供的公共衛生清潔、公共設施的維護保養和保安、綠化等具有公共性服務，以及代收代繳水電費，實行政府定價或政府指導定價。

　　凡屬物業產權人、使用人個別需求提供的特約服務除政府物價部門規定有統一標準者外，服務收費實行經營者定價。

　　業主使用本物業內有償使用的文件化娛樂體育設施和停車場等公用設施、場地時，應按規定繳納費用。

　　（3）物業公司將定期（6個月）向廣大住戶公布收費的收入和支出的帳目，公布物業管理年度計劃和小區管理的重大措施，接受小區管委會或物業產權人、使用人的監督。

　　（四）房屋及維修管理

　　1、房屋外觀完好、整潔；

　　2、小區內組團及棟號有明顯的標志及引路方向平面圖；

　　3、房屋完好率98％以上；

　　4、無違反規劃的私搭、亂建現象；

　　5、封閉陽臺統一有序。陽臺（包括平臺和外廊）的使用不礙觀瞻。裝飾房屋的，不危及房屋結構與他人安全；

　　6、房租、水、電、氣等各項費用，實行便民統一代收代繳，收繳率達98％以上；

　　7、房屋維修及時率達98％以上，合格率達100％，并建立回訪制度和訪問記錄；

　　8、房屋資料檔案齊全、管理完善，并建立住房居住檔案，住房所在棟號、門號、房號清晰隨時可查。

　　（五）設備管理

　　1、小區電梯按規定時間運行；

　　2、居民生活用水、高壓水泵、水池、水箱等有嚴密的管理措施。并按規定時間進行檢查。二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證俱全；

　　3、消防系統設備安好無損，可隨時啟用；

　　4、鍋爐供暖、煤氣，燃氣運行正常。北方地區冬季供暖，居室內溫度不低于16攝氏度。

　　（六）市政公用設施的管理

　　1、小區內公共配套服務設施完好，不得隨意改變其用途；

　　2、供水、供電、通訊、照明設備實施齊全，工作正常；

　　3、道路通暢，路面平坦；

　　4、污水排放通暢；

　　5、交通車輛管理運行有序，無亂停放機動車，非機動車；

　　6、人為造成公共設施設備或其他業主設施設備損壞，由造成損壞責任人負責修復或賠償經濟損失。

　　（七）綠化管理

　　1、公共綠地、庭院綠地和道路兩側的花壇、樹木合理分布；

　　2、本小區公共綠地人均1平方米以上；

　　3、綠地管理及養護實施落實，無破壞、踐踏及隨意占用現象。

　　（八）環境衛生管理

　　1、小區內環衛設施完備，設有垃圾箱、垃圾轉運站等保潔設備；

　　2、小區實行標準化清掃保潔、垃圾日產日清；

　　3、不得違反規定飼養家禽、家畜及寵物；

　　4、房屋的公共樓梯、護欄、走道、地下室等部位保持清潔，不得隨意堆放雜物和占用；

　　5、居民日常生活所需商業網點管理有序，無亂設攤點、廣告牌，亂貼、亂畫現象；

　　6、自覺維護公共場所的秩序。

　　（九）秩序維護管理

　　1、小區基本實行封閉式管理；

　　2、小區實行24小時秩序維護制度；

　　3、保安人員有明顯的標志、工作規范、作風嚴謹；

　　4、危及住戶安全處設有明顯的標志；

　　5、加強安全防范意識，自覺遵守有關安全防范的規章制度，做好防火防盜工作，確保家庭人身財產安全。

　　（十）社區文化

　　1、小區訂立的居民精神文明建設公約，加強精神文明建設，弘揚社會主義道德風尚，居民能自覺的遵守住宅小區的各項管理規定；

　　2、小區居民鄰里互助友愛，和睦相處，團結互助、文明居住、關心孤寡老人、殘疾人等共同創造良好的工作和生活環境；

　　3、小區內有娛樂場所和設施，本物業管理公司將定期的組織開展健康有益的社區文體活動；

　　4、本物業管理公司將積極配合街道、辦事處、居委會、派出所開展的各項工作；

　　5、小區居民應支持和配合物業公司搞好活動；

　　6、物業公司將及時對活動進行反饋，做好評價，滿意率達95%以上。

　　（十一）在物業管理區域范圍內，不得有下列行為：

　　1、擅自改變房屋結構、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規格）、設計用途、功能和布局等；

　　2、對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；

　　3、占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施及場地；

　　4、損壞、拆除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設施：

　　5、隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；

　　6、違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物質和排放有毒、有害、危險物質等；

　　7、踐踏、占用綠化用地，損壞、涂畫園林建筑小品；

　　8、在公共場所、道路兩側亂設攤點；

　　9、影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌；

　　10、隨意停放車輛；

　　11、聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為；

　　12、違反規定飼養家禽、家畜及寵物；

　　13、法律、法規及政府規定禁止的其他行為。

　　物業服務和管理條例 11

　　一、嚴格遵守交接班制度，安全防火制度;嚴格遵守和自覺執行安全操作規程;認真執行衛生包干區域的清潔管理制度。

　　二、認真執行上級領導交待的各項任務，負責完成好物業部經理安排、布置的各項工作。

　　三、負責做好水泵房、空調機房及各樓層風機房、電器設備的保養及故障檢修。

　　四、負責做好電梯、空調、冷凍、安保中心、電話機房、常備電源的電器設備保養及故障檢修。

　　五、負責做好廚房、餐廳各樓層辦公用房、動力照明電器設備的保養及故障檢修。

　　六、負責做好主樓、裙樓所有照明設備的保養和故障檢修。

　　七、負責做好公共區域，包括廳內外照明燈具，泛光照明正常使用和維修保養。

　　八、堅守工作崗位，自覺執行勞動紀律，不做與工作無關的事。

　　九、除完成好日常維修及計劃維修任務外，還應有計劃的盡可能完成好其它零肖程任務。

　　十、積極協調好班次與員工相互間的工作關系，及時正圈理好突發事故。

　　十一、做好每天巡樓點檢工作，并對在巡檢過程中發現的問題及處理結果如實記錄在冊。

　　十二、當班時如發生電器故障應盡可能在本班次內解決，不能及時解決的，經征得領導同意后方可移交下一班解決;交接班時發生的故障原則上兩班共同解決。

　　十三、及時做好報修工作的`登記、復查、驗收工作，包括維修內容、維修工時、維修時所耗用的材料，報修人所在部門的領導或報修人的驗收簽名。

　　十四、對任何設備的維修非經工程部經理的同意，不得隨意更改原接線方式或損傷原裝飾格調，維修后均應做到工完、料勁場地清。

　　十五、正確使用、及時清點維修所用的各種工具，做到沒有遺留工具在現場，愛護使用、保管好、清潔好所借用的公用工具。

　　十六、做好日常檢修材料的消耗登記造冊工作，及時向物業管理部申購常用、備用、易耗材料，如照明燈管燈泡、插座、開關、啟輝器、絕緣膠帶等，做到既不影響正常使用，又不過多儲存備品件。

　　十七、由于維修電工、值班電工工作不負責任，粗心意或違以上各項工作制度，給商鋪、租戶或其它部門造成不良影響或擴事故損失的，或由于違紀違規給物業管理部造成不良后果的，其責任自負，同時將受到相應處罰。

【物業服務和管理條例】相關文章：

物業管理條例03-24