商鋪租賃中相關的法律問題
商鋪租賃合同，是指出租房與承租方就商鋪租賃所達成的書面合同，圍繞著商鋪使用權所形成民事租賃關系。投資的客戶無需買斷商鋪產權，只需簽訂一定時間的租賃合同，并交納一定的押金作為履約保證;如在租賃期限內允許轉租，投資客戶方可享有完整的轉租權、收益權。
隨著我國商品經濟的不斷發展，很多有眼光的人都選擇租下商鋪來賣東西，以謀取利益。那么，什么是商鋪租賃合同?很多想租商鋪的人都想知道的是，商鋪租賃合同應該注意哪些問題呢?
一、權屬調查
在承租商鋪之前，應當到該商鋪所在的區(縣)房地產交易中心進行產權調查，確認以下幾個重要信息：
一是房屋用途和土地用途，必須確保房屋的類型為商業用房性質、土地用途是非住宅性質，方可承租作為商鋪使用，否則將面臨無法辦出營業執照以及非法使用房屋的風險。
二是房屋權利人，確保與房屋權利人或者其他委托的人簽署租賃合同。
三是房屋是否已經存有租賃登記信息，若已存有租賃登記信息的，會導致新租賃合同無法辦理登記手續，從而使得新承租人的租賃關系無法對抗第三者，也會影響新承租人順利辦出營業執照。
所以租賃前一定要查看房屋產權證、土地證、抵押或質押狀況的權屬證明等，不要全聽業主的一面之詞。當然實踐中作為承租人，特別是租賃面積又不是很大的情況下，房主也不一定會配合進行權屬調查，這也沒關系，只要在租憑合同的相應內容條款上進行周密的約定，也是可以將風險控制在最低范圍內的。建議可以聘請房產交易的專業律師起草或審修租賃合同。
二、實地調查
有大量從事房產中介服務的人通過掌握的大量信息，通過偽造業主房產證、身份證等手段，假冒房主身份，與他人簽訂房屋租賃、買賣合同，詐騙他人租金、押金的情況。另外，有些產權人擅自分割商鋪，分別出租給多個商家，這也會導致商家之間在辦理消防驗收，工商營業執照時面臨障礙。所以租客在承租商鋪前，需要現場去實地調查情況。對照房產證信息確認地點，丈量面積。了解該商鋪所處商圈的商業規劃和有關政策等。如果承租人將要經營的業態不符合相關的商業規劃和有關政策，如承租一個不可經營餐飲行業的房屋準備開設餐館，必將導致人力和財力的損失。在無法確定的情況下，承租人可以在租賃合同中特別約定相關事宜作為解約條件，以此避免遭受不必要的違約責任。
三、店鋪商鋪本身結構安全性
不是所有好的地段的商鋪都能租出去，除了考慮周邊的商業類型和氛圍外，還需要結合自身商鋪的用途來考慮結構的安全性。那么商鋪自身的結構就顯得相當重要，有必要索要設計圖紙、驗收合格證等資料，這一方面是出于自身安全的考慮，另一方面也可以作為價格談判的籌碼，必競看多了眾多存在安全隱患的安全事故，對商鋪的安全風險是廣大投資者要引起重視的。如果房主提供不了這些資料，在租賃合同中就應該作出必要安全保障，保險及責任條款。特別是要做大的裝修的租戶，一定要確認房屋是否為框架結構、承重墻體的位置等重要資料。其次才是考慮面寬跟進深的比例、房屋內部布局結構及利用率、房屋的高度、樓層等，房屋本身的硬件過關才能保證商家客戶在使用上的安全。
四、房東配合義務問題
承租了商鋪之后，有很多事情需要房東的配合，比如辦理租賃登記，裝修也需要房東提供相關材料，擴建審批更是。但是，如果合同對這些問題沒有約定，房東往往以沒有義務為由拒絕配合或者以其他種種理由拖延配合。為避免房東的拖延，也是為了彌補合同條款的漏洞，律師建議在合同中明示承租商鋪經營內容也是十分重要，因為這實際上是明確了承租商鋪的目的。可以起到讓房東披露真實信息，并協助租戶完成承租商鋪所需要的審批手續的目的。我們知道，在我們繁雜的行政管理體系中，環衛、工商、消防、規劃等五花八門的管理部門都會對商家的經營活動進行管理和限制。商家利用承租的商鋪進行經營的目的往往因為這些部門的干預而不能實現。比如，在住宅樓底層的沿街商鋪經營餐飲活動受到環衛部門的限制。這些限制并不是商家能夠完全了解和預測的。而房東作為業主他是有必要了解這些信息的，如果在合同中約定租賃商鋪的目的，當商家活動受到相關管理部門限制時，便可以以無法實現合同目的為由解除租賃合同，并無需承擔違約責任。房東這個時候如果真的是主管部門沒有通知到他，為了自己的利益房東也會積極去與主管部門協商，爭取自己的知情權，維護自身的合法權益，這對于商鋪的承租人來說是有利的。
五、免租裝修期
在商鋪租賃中，免租裝修期經常會出現在合同中，主要是由于承租人在交房后需要對房屋進行裝修，實際不能辦公、營業。這種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”非法律上明確規定的概念，因此在簽訂租賃合同時，一定要明確約定其起止時間和免除支付的具體費用。一般情況下，只免除租金，實際使用房屋所產生的水費和電費等還需要按合同約定承擔。
六、裝修添附
在商鋪租賃中，往往需要花費大額資金用于鋪面裝修。為了確保裝修能夠順利進行，以及保障裝修的利益，在合同中應當注意幾個問題：一是明確約定出租人同意承租人對商鋪進行裝修的條件及形式要件。若有特別的改建和搭建的，應當明確約定清楚報批的責任人及構成違章搭建被查處的賠償責任等，對于廣告和店招的位置及審批或承擔的責任也可約定清楚。二是出租方違約解除合同的賠償金或違約金，一般是根據合同履行時間及裝修折舊的比率來計算，出租人除承擔違約金外，還需要承擔承租人所遭受的裝修損失費用。三是明確租賃期滿時，裝修和添附設施的處置方式，否則很容易發生承租人要求出租方補償，而出租方又要求承租人恢復原狀的事情發生，結果往往導致兩敗俱傷。
七、水、電、弱電設施等店鋪的配套
良好的配套能節省商家客戶很多成本與精力。如水、電及電容、燃氣、弱電設施、排污化油設施等。租賃前一定要核實清楚，要不然改造的難度和成本將直接制約后期經營效果及成本。建議在承租商鋪前,應當先行考察是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴容或增量，以及涉及的相關費用，并在合同中明確約定相關內容，以及無法滿足正常需求的情形下，承租人有免責解除合同的權利。
八、租賃押金
押金不是違約金，承租方違約提前解除合同時不能直接扣除，一般租賃合同簽訂后，房東會預告收取幾個月的租金作為押金，之所以要收取押金，是因為出租人把房屋及其附屬設施交予承租人，且商鋪相對應的水電費、物業管理費等比較高，為確保承租人在使用過程中若給租賃物造成損害，或是不按時交納水電物業費給出租人造成損失時能得到賠償，才制定的押金。所以從這個角度來講，不管是正常的結束租賃關系，還是一方提前解除租賃合同，只要是租賃物保持完好，其他費用結算清楚，都是應該退還押金的。除非雙方在合同中明確約定，一方違約解除合同，以押金為標準確定約定的違約賠償責任，或是可以從押金中扣除約定的違約金額。
一般來說水電、燃氣、物業管理費這些開戶的名字都是業主本人，許多業主圖省事直接就把存折給承租方，其實不建議這樣，現在的銀行互聯網金融這么發達，只需把帳號與入合同，讓承租方按時將費用存入該帳號即可。另外需要注意的是，如果承租人在承租過程中不斷地拖欠相關費用，這可以在合同中約定違約責任的方案，即每次出租人用押金抵扣相關費用后，承租人應當在合理期限內補足支付押金;如果經出租人通知后一定時間內未補足的話，出租人可以單方解約，并追究承租人相應的違約責任。
九、稅費承擔
按照有關法律、法規、規章及其他規范性文件的規定，出租或轉租商鋪的，出租人或轉租人應當承擔以下稅費。
出租人：營業稅及附加，租金×5.55%;房產稅，租金×12%;個人所得稅，所得部分×20%(所得部分為租金扣除維修費用，維修費用每次不超過800元);印花稅，租金×0.1%(在第一次繳稅時一次性繳納，按租期內所有總租金計算);土地使用稅，按房屋地段每平方米征收，具體以代征機關實際征收為準。
轉租人：營業稅及附加，轉租收入×5.55%。印花稅，轉租租金×0.1%。
在具體實踐中，商鋪租賃稅費的繳納比較多樣，上述標準只是法定征收標準。不同區域或許存有不同的征收方法，具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實際代征網點的工作人員。雖然上述稅費的繳納主體為出租人或轉租人，但租賃合同中可以約定具體稅金數額的承擔人。
十、租賃登記
租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質，此登記的效力主要包括以下內容：一是登記與否不影響合同本身的生效，即使沒有辦理備案等記，合同依然在生效條件滿足時就生效;二是經登記的案件，具有對抗第三人的法律效力，如出租人將房屋出租給兩個承租人的，其中一個合同辦理了租賃登記，另一個沒有辦理，則房屋應當租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔違約責任。因此，建議及時赴該商鋪所在地的區(縣)房地產交易中心辦理租賃備案登記。另外，工商部門在辦理營業執照時，均要求租賃合同經過租賃備案登記。
十一、轉租的問題
在商鋪租賃中，轉租和轉讓的現象十分普便，當一商家承租的商鋪經營一段時間后，可能會因為經營狀況不好或是商鋪增殖較快，往往會考慮將商鋪“轉讓”或是轉租。所以如果要承租的商鋪如果是轉租的，一定要搞清楚商鋪的真正產權人是誰，要查清轉租的原因、產權人是否有書面的允許轉租、轉租的條件等。對于商鋪目前使采取的轉租還是承租權轉讓一定要了解清楚，否則引來的糾紛將會導致無法正常經營。所以在采用轉租的方式時，除了確認轉租方是否有轉租權外，還要確保現在準備簽署的租賃合同期限沒有超過前手合同的租賃期限，如果涉及多個前手轉租的話，要注意審查所有前手租賃合同的效力。因為轉租合同的效力有賴前手合同的效力和前手的轉租權。
實務操作中，一方面最好還是要求商鋪的產權人書面確認同意轉租，因為對于前手合同的效力問題，如果沒有經過訴訟確認或公證，是不可能避免轉租方存在惡意欺詐時，承租方單憑對合同進行形式上的審查是不能保證能審查出得來的。從另一方面，也建議商鋪產權人可以出具同意轉租的證明，但是對于有些產權人圖省事，通過直接又與新的承租人簽訂租賃合同的這種作法其實是存在極大的法律風險的。不久前本所律師就代理過一起商鋪產權人因轉租而被前后二個承租人告上法庭的案件，在本案中業主A某于2008年3月出租一商鋪給B某，租期是10年，但在B某在經營5年后于2013年3月不想繼續承租，但又擔心違約拿不回押金，所以就將商鋪轉租給了從事幼兒課外培訓教育工作的C某。B某作為轉租方就與業主A某和新的承租方C某說好，由業主A某與C某直接再簽一份租賃合同，而A某順利與C某簽下合同后，就沒有與B某就原來的租賃合同簽一份解除協議。事后才一個月，C某就發現商鋪對面也開張了一家與其經營同樣是幼兒教育的機構，且其品牌及規模都比自己大得多，如果按原計劃自己再開張的話生意一定不好做。所以C某與B某就商量好，鉆了一個業主A某沒有與B某解除原租賃合同的漏洞，雙方一起將A某告上法庭，B某要求賠償損失，C某要求解除合同。
在簽署轉租的租賃合同時分二種情況，一種是在采取租賃合同轉讓的方式時，最直接的方法就是在原租憑合同后面以附件的方式進行說明和補充，這樣有利于保持前后合同內容的內容一致。但是，對于前手已經履行的合同義務和尚未履行的義務一定要注意銜接，特別是退還押金的問題以及尚未支付的租金、水電、煤氣、管理費等問題。
另一種是在采用獨立租賃合同的方式時，主要是要確認原租賃合同已經有效解除，不存在任何的爭議，如果涉及到商鋪轉讓費的也必須寫明，避免讓原租賃合同遺留的糾紛影響到自己的租賃合同的履行。
十二、轉讓費
商鋪在商業習慣上都有存在“轉讓費”或“喝茶費”的問題，即上家承租商鋪時，為了裝修投入費用的補償或是該商鋪已經積累了一定的人脈關系及銷售渠道的無形資產等原因，上家在退出經營將交付商鋪給下家時，要求下家作出一定金額的補償。特別是在商鋪非常搶手的市場情況下，下家為了租賃商鋪也是無法拒絕上家的這種要求的。這筆費用不屬于法定承租人應承擔的費用，但法律上也沒有明確禁止。轉讓費從法律意義上講是一種市場行為，只要是雙方協商一致，沒有脅迫的證據一般來說并不違法，下家更不能以此要求產權人賠償。
所以在轉租或是轉讓商鋪時，對于承租方來說如果涉及到轉讓費的問題時，如果是轉租的就必須按之前所講過的轉租時需注意的事項來審查，首先保證轉租合同的效力是有效的，才能考慮轉讓費的條款內容及支付方案的設定。建議轉讓費采取分期支付的方式，不要一次性全部支付，特別是一些涉及到客戶資源或是銷售渠道的移交等問題的，并與轉租或承租權轉讓的各個環節結合起來支付，將支付轉讓費的條件和標準書面約定清楚，以此降低資金風險。不要輕信轉讓方的口頭承諾，應當考慮考慮將商鋪的營業額度或狀況平穩過渡，營業執照辦理成功與否作為該筆費用退還或解除的條件。
十三、買賣與租賃
許多承租人經常擔心承租商鋪之后，業主將商鋪出售了怎么辦，其實，承租人完全無須擔心此種風險，因為法律對于承租人賦予了兩重特殊保護：
(1)、出租人在出售時，承租人享有同等條件之下的優先購買權，即若承租人在等同于其他購買人的條件下主張購買該商鋪的，則業主必須將該商鋪出售給承租人，以此保障了承租人的使用利益。
(2)、即使承租人不想購買承租商鋪的，業主出售后，新的業主也應當履行租賃合同，否則，新業主應當承當租賃合同中的違約責任。
十四、申請營業執照及其他合格證
承租商鋪的目的在于開展商業經營活動，而其首要條件就是必須合法取得營業執照及消防合格證這二個最基本的證照。因此在簽訂商鋪租賃合同時，許多條款都要圍繞著營業執照和消防合格證的辦理來設置，主要涉及以下幾個方面：一是原有租賃登記信息沒有注銷的，將會導致新租賃合同無法辦理租賃登記，從而導致無法及時辦理營業執照;二是商鋪上原本已經注冊了營業執照，而該營業登記信息沒有注銷或者遷移的，將會導致在同一個商鋪上無法再次注冊新的營業執照(現深圳新的商事登記已不限制);三是房屋類型不是商業用房的，無法進行商業經營活動，導致無法注冊營業執照;四是涉及特種經營行業(如娛樂、餐飲等)的，還需要經過公安、衛生和環保等部門的檢查合格，取得治安許可證和衛生許可證等證件后，方可取得營業執照;五是因出租人材料缺失而導致無法注冊營業執照的。
對于上述第1、2、3和5條的情形，可在合同中設定為出租人義務，并給予出租人合理寬限期，超過一定期限還無法解除妨礙的，應當承擔相應的違約責任。上述第4條情形，可設定為無責任解約情形，以保障承租人萬一無法辦出營業執照時，可以無責任解除合同。
十五、招商宣傳問題
有些新開設商場或市場，為了吸引商家，在對外宣傳中往往明示或暗示不久的將來該地區將建成擁有完善的配套、良好的人氣的商圈，并給商家種種口頭承諾。但是，事實往往讓承租的商家不能如愿，甚至血本無歸。更有些商鋪在招商時，明明知道商鋪的設施不足以滿足承租人所租商鋪的經營用途，但不明確告之，極力催促承租人簽了合同后卻不能從事所經營的業務。在現實中，租賃商鋪做餐館生意而引發糾紛的也不少。按照有關規定，如果在規劃時就已定性為可以作為餐館使用的商鋪，開發商會在開發建設時，設置內置的油煙高空排放專用煙道。有這么一案例，某租賃公司明明知道本棟樓一層的商鋪沒有安裝煙道，卻仍租給承租人做餐館，后環保局認為承租的餐館設在居民樓內，且沒有配套油煙凈化設施及油煙高空排放專用煙道，在經營過程中產生油煙影響周圍居民生活，責令承租人立即停業。而設置排煙管道又必須征得所有相關業主的同意，幾次協調下來，設置排煙管道的事情都沒有結果。讓承租人白白花了8萬元的裝修費，這不是坑人嗎? 所以律師建議如果是從事餐飲的承租前最好先到環保部門咨詢，看該鋪面是否適合做餐館，不要輕信招商人員或房東的口頭宣傳和承諾，需要把自己經營業務所需滿足的條件書面確定下來。
十六、拆遷問題
商家承租商鋪往往希望能夠長期穩定經營，如果生意尚可，更是會增加投入。但是，萬一碰上拆遷的情況，那么商家的愿望就落空了，如果簽訂了較長租期的商戶損失更大。如果已經劃入拆遷紅線范圍的，更是連營業執照都無法申請。有些時候房東，特別是轉租人、轉讓人很有可能隱瞞這些重要情況，隱瞞門面房即將拆遷的事實，虛假發布“門面房轉讓”的信息，將門面房轉租給他人，騙取租金。所以，預測未來動遷的趨勢和查閱城市規劃紅線圖是十分重要，但是作為普通老百姓了解的信息不可能知道城市規劃的內容。所以最重要的就是要在合同中對將來可能的拆遷問題及其補償作一個約定。
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