關于萬達上市背后的財務解讀
為何在市場普遍看空房地產行業(yè)這樣一個不利的“窗口期”，萬達地產卻如此火急火燎地與資本市場“親密接觸”?下面，小編為大家解讀萬達上市背后的財務，希望對大家有所幫助!
降低負債率
除了拓寬融資渠道、獲得資金外，上市的目的還在于降低融資成本、增加企業(yè)利潤，進而降低資產負債率。
作為重資產公司，萬達地產的大部分負債為銀行貸款、信托、境外債券等計息借款。招股說明書顯示，截至2011年、2012年、2013年年底及2014年6月30日，萬達地產未償還銀行及其他借款余額分別為697.47億元、932.28億元、1303.18億元和1723.62億元;截至2014年6月底，萬達地產僅借款利息支出就高達62.1億元。
大量的融資帶來的利息支出令融資成本不斷攀升，而相對利息更高的信托融資的占比也越來越高，這也使得融資成本居高不下。
此外，大量的融資還令萬達地產的流動負債急劇攀升。從2011年至2014年上半年，萬達商業(yè)地產的流動負債分別為1238.79億元、1571.29億元、1802.77億元和2193.60億元。
在資本充足率方面，其杠桿比率則分別為38.8%、48.7%、53.0%和87.8%，資產負債率則分別為47.4%、45.9%、49.4%和51.6%，負債率逐年上升。
值得注意的是，萬達地產招股說明書第16頁附注第4條寫到，“資產負債率按負債總額(扣除客戶墊款)除以資產總值再將所得值乘以100%計算”。
記者在與財務分析專家探討時得知，中國商品房實行預售制，房地產企業(yè)賬面往往有巨額預收款項，預收賬款在負債中的'比重也大幅上升。但在實際操作中，很多地產企業(yè)為了讓負債率更好看，往往在將預收賬款直接從負債總額中扣除后再計算資產負債率。
招股說明書中對“客戶墊付”并未予以詳細解釋。但如果客戶墊款即預收賬款的話，則其需要從債務總額中扣除。
從資產總額的角度分析，如果將房價下行的風險考慮進來，那么，按照市場價格進行重估，其中可能存在資產總額減值的風險。
事實上，根據(jù)A股上市地產企業(yè)已披露發(fā)布的財務指標，記者發(fā)現(xiàn)，負債率“高危”似乎是房地產企業(yè)普遍存在的共性問題。當債臺高筑、資產又不斷縮水時，高企的負債率將使地產企業(yè)面臨極大的財務風險甚至經營風險。
萬達選擇在此時上市，最大好處在于融資渠道變得更順暢、融資成本變得更低廉，進而可以將負債率降至或保持至一個合理水平。
從長遠看，上市之后保持合理的現(xiàn)金流、獲得穩(wěn)健的收益、保持合理的負債，這才是萬達地產可持續(xù)發(fā)展的財務基石。
保衛(wèi)現(xiàn)金流
與坐擁500億元現(xiàn)金流、高調赴美上市的阿里巴巴不同，處在物業(yè)銷售收入大幅下滑、經營性現(xiàn)金流和投資性現(xiàn)金流降至負數(shù)以及融資性現(xiàn)金流大幅攀升狀況之下的萬達地產，顯然不夠財大氣粗。
從招股說明書中的綜合現(xiàn)金流量表發(fā)現(xiàn)，萬達地產的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物從2013年年底的695.25億元小幅增長至今年6月底的747.61億元，其似乎擁有良好的流動性。
但分析企業(yè)經營、投資、融資活動產生的現(xiàn)金流量及構成，就會發(fā)現(xiàn)萬達地產獲取現(xiàn)金的能力在下降，而其償債壓力在增大。
從經營活動產生的現(xiàn)金流量分析，一般來說，賺錢時，企業(yè)經營活動的現(xiàn)金流是正值，虧損時，企業(yè)現(xiàn)金流是負值。而且，產生的現(xiàn)金流越多，越能說明企業(yè)的銷售暢通、資金周轉快、銷售回款能力較強;反之，則意味著企業(yè)獲取現(xiàn)金流量能力、償還能力和支付能力降低，甚至未來將面臨資金鏈斷裂的壓力。
招股說明書顯示，2014年上半年，萬達地產營業(yè)收入為232.51億元，相比2013年上半年同比下降27.5%，同比下降的主要原因是物業(yè)銷售收入大幅下降38.6%。
經營性現(xiàn)金流的變化讓人大跌眼鏡。2011年，萬達地產的'商業(yè)地產經營活動產生的現(xiàn)金流達359億元(來自物業(yè)銷售)。這一數(shù)字到2012年大幅降至115億元，2013年進一步降到68億元，2014年上半年變成了負89.5億元。
從投資活動的現(xiàn)金流角度分析，一般來說，處在擴張時期的企業(yè)會加大投資，其投資活動的現(xiàn)金流是負值。而在收縮時期，其投資活動的現(xiàn)金流就是正值了。由于擴展業(yè)務，2014年上半年，萬達地產投資活動現(xiàn)金流大幅下滑至負209.1億元。
由此看出，隨著經營和投資活動產生的現(xiàn)金流減少至負數(shù)，支撐企業(yè)運營的資金重任自然落到了融資頭上。其中，抵押貸款和銀行授信，是萬達地產融資的主要渠道。
從融資活動產生的現(xiàn)金流量分析，一般來說，籌資活動產生的現(xiàn)金凈流量越大，說明企業(yè)面臨的償債壓力越大。招股說明書顯示，萬達地產融資活動產生的現(xiàn)金流逐漸增大。截至2011年、2012年、2013年年底及2014年6月30日，萬達地產融資活動產生的現(xiàn)金流量凈額分別為15.3億元、185億元、379億元、339億元、351億元。僅僅依靠不斷擴大的融資規(guī)模來補充資金缺口，令萬達地產的償債壓力巨大。
綜合考慮獲取現(xiàn)金流量能力降低、銷售回籠難度加大、資金占用周期增長、未償還債務及利息支出增加等因素，萬達地產現(xiàn)有的747.61億元的現(xiàn)金流量凈額只是杯水車薪。
穩(wěn)健的現(xiàn)金流是企業(yè)賴以生存與發(fā)展的“血液”。由于以資金密集為特征的房地產企業(yè)具有所需資金量大、周轉周期長、占用風險大等特點，一旦發(fā)生資金短缺甚至資金鏈斷裂，其就會出現(xiàn)爛尾樓甚至破產清算等情況。
“現(xiàn)金流永遠比負債率更重要。”萬達地產走走停停的十年坎坷上市路在此刻畫上句號，盡管有些匆忙，但這卻不失為明智之舉。
看到現(xiàn)金流量指標的預警信號，萬達地產期望通過上市提高自身的“造血”功能，獲得源源不斷的“新鮮血液”。
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