房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論方法》練習(xí)題及答案

時(shí)間：2024-08-06 01:47:27 房產(chǎn)估價(jià)師

2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論方法》練習(xí)題及答案

　　1.合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以(　　)為前提進(jìn)行。

2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論方法》練習(xí)題及答案

　　A.最高最佳使用原則

　　B.公平原則

　　C.估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益

　　D.替代原則

　　答案：C

　　2.收益遞增遞減原理可以幫助我們確定(　　)。

　　A.最佳用途和最佳規(guī)模

　　B.最佳約度

　　C.最佳規(guī)模和最佳約度

　　D.最佳用途

　　答案：C

　　3.(　　)是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)間界限，例如，政府有關(guān)房地產(chǎn)的法律、法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)、稅收等的發(fā)布、變更、實(shí)施日期等，均有可能影響估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，因此，在估價(jià)時(shí)是采用發(fā)布、變更、實(shí)施日期之前的還是之后的，就應(yīng)根據(jù)它不確定。

　　A，估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　B.估價(jià)目的

　　C.估價(jià)區(qū)位

　　D.估價(jià)權(quán)益

　　4.某宗房地產(chǎn),建筑層數(shù)5層,各層建筑面積相等,建筑覆蓋率為50%,樓面地價(jià)為100元/平方米,則其土地單價(jià)為(　　)元/平方米.

　　A.500

　　B.200

　　C.250

　　D.100

　　答案：C

　　解析：50%*5*100=250元/平方米.

　　5.某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為100萬(wàn)元,其中土地價(jià)值30萬(wàn)元,通過(guò)抵押獲得貸款60萬(wàn)元,若投火災(zāi)保險(xiǎn),則其投保價(jià)值應(yīng)為(　　)萬(wàn)元.

　　A.100

　　B.70

　　C.60

　　D.40

　　答案：B

　　解析：100-30=70萬(wàn)元

　　6.某建筑物,經(jīng)實(shí)地勘察預(yù)計(jì)尚可使用30年,無(wú)殘值。該類建筑物的耐用年限50年，則該建筑物的成新率為()%。

　　A.40

　　B.60

　　C.50

　　D.67%

　　答案：B

　　解析：30/50=60%

　　7.某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方297萬(wàn)元，應(yīng)繳稅費(fèi)均由賣方承擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為()萬(wàn)元。

　　A.323

　　B.275

　　C.273

　　D.258

　　答案：B

　　解析：297/(1+8%)=275萬(wàn)元。

　　8.某宗房地產(chǎn),凈收益每年50萬(wàn)元,建筑物價(jià)值200萬(wàn)元,建筑資本化率為12%,土地資本化率為10%,則該宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為(　　)萬(wàn)元.

　　A.417

　　B.500

　　C.460

　　D.450

　　答案：C

　　解析：先求出土地價(jià)值=(50-200*12%)/10%=260萬(wàn)元，房地產(chǎn)總價(jià)值=260+200=460萬(wàn)元。

　　9.用收益法評(píng)估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí),除有租約限制的以外,應(yīng)選取(　　)凈收益作為估價(jià)依據(jù).

　　A.類似房地產(chǎn)的客觀

　　B.類似房地產(chǎn)的實(shí)際

　　C.類似房地產(chǎn)的最高

　　D.類似房地產(chǎn)的最低.

　　答案：A

　　10.估價(jià)上折舊注重的是(　　).

　　A.原始取得價(jià)值的減價(jià)修正

　　B.原始取得價(jià)值的攤銷與回收

　　C.重置價(jià)值的攤銷與回收

　　D.價(jià)值的減價(jià)修正

　　答案：D

　　1、某類房地產(chǎn)1994年至1998年的價(jià)格分別為910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增減量趨勢(shì)法估計(jì)，該類房地產(chǎn)于1999年的價(jià)格為(　　)元/平方米

　　A.2390

　　B.2410

　　C.2430

　　D.2450

　　答案：B

　　解析:逐年上漲額的平均數(shù)

　　d=[(1190-910)+(1490-1190)+(1810-1490)+(2110-1810)]/4=300元/平方米，

　　1999年的價(jià)格=910+300*5=2410元/平方米

　　2、在凈收益每年不變且持續(xù)無(wú)限年的凈收益流模式下，資本化率(　　)

　　A.等于報(bào)酬率

　　B.大于報(bào)酬率

　　C.小于報(bào)酬率

　　D.無(wú)法知道

　　答案：A

　　解析：根據(jù)V=A/Y，與V=A/R可知Y=R。

　　3、購(gòu)買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數(shù)是6%，自有資本要求的年收益率為9%，則該類房地產(chǎn)的資本化率為(　　)%

　　A.6

　　B.6.9

　　C.8.8

　　D.9

　　答案：B

　　解析：RO=M*RM+(1-M)*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%

　　4、與報(bào)酬率性質(zhì)不同的名詞有(　　)

　　A.利息率

　　B.折現(xiàn)率

　　C.內(nèi)部收益率

　　D.空置率

　　答案：D

　　解析：空置率是出租性房地產(chǎn)房間空置的百分率，與報(bào)酬率的性質(zhì)不同。

　　5、基本完好房的成新率為(　　)

　　A.十、九成新

　　B.九、八成新

　　C.八、七成新

　　D.七、六成新

　　答案：D

　　解析：房屋新舊程度的判定標(biāo)準(zhǔn)是：

　　1)完好房：十、九、八成;

　　2)基本完好房：七、六成;

　　3)一般損壞房：五、四成;

　　4)嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房：三成以下。

　　6、直線趨勢(shì)法公式y(tǒng)=a+bx中，x表示(　　)。

　　A、價(jià)格

　　B、常數(shù)

　　C、價(jià)格變動(dòng)率

　　D、時(shí)間

　　答案：D

　　7、在市場(chǎng)法中，土地使用權(quán)年限調(diào)整屬于(　　)調(diào)整。

　　A、權(quán)益狀況

　　B、區(qū)位狀況

　　C、實(shí)物狀況

　　D、年限狀況

　　答案：A

　　8、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價(jià)為2000元/平方米，后街路線價(jià)為1000元/平方米，若按重疊價(jià)值法估價(jià)，則前街影響深度為(　　)。

　　A、9

　　B、13.5

　　C、15

　　D、18

　　答案：D

　　解析：2000/(2000+1000)*27= 18米

　　9、有一空置寫字樓，目前不僅無(wú)收益，而且要繳納房產(chǎn)稅等，其收益價(jià)格估算可采用(　　)。

　　A、類似寫字樓的客觀收益

　　B、市場(chǎng)比較法

　　C、該寫字樓的實(shí)際收益

　　D、無(wú)法估算

　　答案：A

　　解析：無(wú)收益不代表沒(méi)有潛在收益，可根據(jù)類似寫字樓的客觀收益來(lái)估算收益價(jià)格。

　　10、某宗房地產(chǎn)采用市場(chǎng)法、成本法、收益法估價(jià)的結(jié)果有相當(dāng)?shù)牟町悾渥罱K估價(jià)結(jié)果應(yīng)(　　)。

　　A、取三者的平均值

　　B、取三者的中間值

　　C、任選其中之一

　　D、在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定

　　答案：D

　　解析：如果結(jié)果差別很大的話，不能簡(jiǎn)單地采用A、B、C方法決定最終結(jié)果，而要根據(jù)實(shí)際情況，綜合考慮輕重程度后確定。

　　11、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是(　　)

　　A.2%

　　B.3%

　　C.4%

　　D.0

　　答案：D

　　解析：殘值率是建筑物殘值減去清理費(fèi)用后的殘余價(jià)值與房屋造價(jià)的比例，按照房屋折舊的有關(guān)規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是0。

　　12、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的(　　)

　　A.收益能夠量化

　　B.風(fēng)險(xiǎn)能夠量化

　　C.收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化

　　D.收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化

　　答案：D

　　解析：通過(guò)收益法的報(bào)酬資本化法公式，我們可以知道收益和風(fēng)險(xiǎn)是求房地產(chǎn)收益價(jià)格的兩個(gè)必不可少的要素，只有量化其值才能運(yùn)用公式求得價(jià)格。

　　13、投資利潤(rùn)率的計(jì)算公式是(　　)

　　A.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用)

　　B.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本)

　　C.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+投資費(fèi)用)

　　D.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

　　答案：A

　　解析：B是直接成本利潤(rùn)率的計(jì)算公式，D是銷售利潤(rùn)率的計(jì)算公式，C不是任何利潤(rùn)率的計(jì)算公式。

　　14、在新開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是2000平方米，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%，預(yù)計(jì)可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是3000元/平方米，則可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是(　　)

　　A.2500萬(wàn)元

　　B.3500萬(wàn)元

　　C.3600萬(wàn)元

　　D.3000萬(wàn)元

　　答案：C

　　15、受腐蝕的磚木二等生產(chǎn)用房的耐用年限是(　　)

　　A.30年

　　B.20年

　　C.10年

　　D.40年

　　答案：B

　　解析：受腐蝕的磚木一等和二等生產(chǎn)用房的耐用年限均是20年。

　　16.合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以(　　)為前提進(jìn)行。

　　A.最高最佳使用原則

　　B.公平原則

　　C.估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益

　　D.替代原則

　　答案：C

　　17.收益遞增遞減原理可以幫助我們確定(　　)。

　　A.最佳用途和最佳規(guī)模

　　B.最佳約度

　　C.最佳規(guī)模和最佳約度

　　D.最佳用途

　　答案：C

　　18.(　　)是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)間界限，例如，政府有關(guān)房地產(chǎn)的法律、法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)、稅收等的發(fā)布、變更、實(shí)施日期等，均有可能影響估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，因此，在估價(jià)時(shí)是采用發(fā)布、變更、實(shí)施日期之前的還是之后的，就應(yīng)根據(jù)它不確定。

　　A，估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　B.估價(jià)目的

　　C.估價(jià)區(qū)位

　　D.估價(jià)權(quán)益

　　19.某宗房地產(chǎn),建筑層數(shù)5層,各層建筑面積相等,建筑覆蓋率為50%,樓面地價(jià)為100元/平方米,則其土地單價(jià)為(　　)元/平方米.

　　A.500

　　B.200

　　C.250

　　D.100

　　答案：C

　　解析：50%*5*100=250元/平方米.

　　20.某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為100萬(wàn)元,其中土地價(jià)值30萬(wàn)元,通過(guò)抵押獲得貸款60萬(wàn)元,若投火災(zāi)保險(xiǎn),則其投保價(jià)值應(yīng)為(　　)萬(wàn)元.