寧波市物業服務收費管理實施細則
為規范物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業合法權益，促進我市物業服務行業健康發展，根據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》、《寧波市住宅小區物業管理條例》以及國家和省物業服務收費管理規定，結合我市實際，制定了《寧波市物業服務收費管理實施細則》，請遵照執行。
本細則自2012年5月1日起施行。此前的物業服務收費規定，凡與本細則不一致的，一律以本細則為準。
二〇一二年二月二十日
寧波市物業服務收費管理實施細則
第一條 為規范物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業合法權益，促進我市物業服務行業健康發展，根據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》、《寧波市住宅小區物業管理條例》以及國家和省物業服務收費管理規定，結合我市實際，制定本細則。
第二條 本細則適用于海曙區、江東區、江北區、寧波國家高新區、東錢湖旅游度假區、杭州灣新區、寧波保稅區、大榭開發區、梅山保稅港區區域內的物業服務收費管理，其他各縣(市)、區可參照本細則結合當地實際另行制定。
第三條 本細則所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋共用部位和共用設施設備的日常運行管理，維護公共區域的清潔衛生和秩序，做好公共區域綠化日常養護等服務，向業主或物業使用人所收取的費用。
第四條 本細則所指的物業服務應當包括以下內容：
(一)房屋共用部位和共用設施設備的管理;
(二)公共場所的清掃保潔，生活垃圾的收集、清理，化糞池的清理;
(三)公共綠地、花草樹木的養護管理;
(四)維護公共秩序以及車輛停放管理，協助做好安全防范工作;
(五)物業檔案管理;
(六)合同約定的其他公共性服務。
第五條 物業服務收費應當遵循合法、合理、公開以及收費與服務質量相適應的原則。
第六條 物業服務收費根據物業的類型、物業服務的階段以及提供服務的性質等情況，分別實行政府指導價和市場調節價。
普通住宅小區(不包括高標準住宅，下同)的前期物業服務收費實行政府指導價;非住宅物業、高標準住宅以及業主委員會成立后的普通住宅小區物業服務收費實行市場調節價。
符合以下條件之一的為高標準住宅：
1.獨棟、聯排等獨門獨戶住宅;
2.建筑容積率在1.0以下的小區住宅;
3.套型建筑面積140(含)平方米以上的住宅戶數占住宅總戶數的70%(含)以上的。
高標準住宅由開發建設單位提出申請，報市物業主管部門認定。
第七條 普通住宅小區前期物業服務收費實行分等級定價。市價格主管部門會同市物業主管部門制定物業服務等級和各等級的收費標準，并根據物業服務成本等因素適時調整收費標準。
普通住宅小區的建設單位應當在銷售物業之前，擬定前期物業服務方案，確定物業服務等級，在公布的相應等級的基準收費標準及浮動幅度內確定具體收費標準，按照《寧波市前期物業管理招投標實施辦法》等有關規定選聘物業服務企業。前期物業服務合同簽訂后十五日內，由物業服務企業將服務內容、收費標準報當地價格主管部門、物業主管部門備案。
對超過一級服務標準的普通住宅前期物業服務項目，開發建設單位可向市物業主管部門提出特級服務申請，經審核同意后報市價格主管部門核定收費標準。
第八條 非住宅、高標準住宅的前期物業服務費，由開發建設單位按照《寧波市前期物業管理招投標實施辦法》等規定確定收費標準;成立業主委員會后，物業(包括住宅和非住宅)服務收費，由業主委員會根據業主大會的決定，按照合理、公開、費用與服務水平相適應的原則，參照價格和物業主管部門公布的物業服務等級和收費標準確定具體服務內容和收費標準，并在物業服務合同中明確。
第九條 前期物業服務合同約定期限屆滿但物業管理區域尚不具備成立業主大會條件的，前期物業服務合同可以自動延續，由前期物業服務企業依照前期物業服務標準、收費標準繼續提供物業服務。
第十條 業主委員會或開發建設單位與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制的方式約定物業服務收費。
包干制是指業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指業主向物業服務企業預交物業服務費用，物業服務企業在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第十一條 實行物業服務收費包干制的，物業服務收費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的'合理利潤。
物業服務成本由人員費用、房屋共用部位和共用設施設備的管理費用，電梯年檢費、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、直接管理費分攤、固定資產折舊以及經業主同意的其它費用組成。
實行物業服務收費酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金;預收的物業服務資金屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。
房屋共用部位和共用設施設備維修和更新、改造費用，根據寧波市物業專項維修資金管理辦法規定列支，不計入物業服務成本或物業服務支出。
第十二條 物業服務企業應按規定每年3月底前在物業管理區域內的醒目位置公布上一年度相關物業服務經費收支情況，公布具體內容為：
實行物業服務酬金制收費方式的，應當公布物業服務各項資金的收支情況;
實行物業服務包干制收費方式的，應當公布利用共用部位、共用設施設備出租、廣告、物業經營用房出租、停車費收入、共用部位、共用設施設備日常維護費、保修金、專項維修資金等收支情況。
業主或業主委員會對公布的物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。
第十三條 對新建房屋，開發建設單位已具備交付條件，并通知業主辦理房產交付手續，但因業主原因未及時辦理交付手續的，其物業服務費由業主承擔，計費起始時間為通知業主應辦理房產交付手續時間的次月起計算。
業主對物業辦理交付滿1年后仍未入住的空關房，第2年開始業主應向物業服務企業提出空關房起止時間書面申請，經物業服務企業核實后，從第2年開始空關期間的物業服務費按80%比例交納。
納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售的房屋，或因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的房屋，物業服務費用由開發建設單位按規定標準全額交納。
第十四條 物業服務收費按房屋(除汽車和自行車庫外)所有權證記載的建筑面積計收。尚未辦理產權登記的，以物業買賣合同建筑面積為準。業主或業主委員會與物業服務企業另有約定的，從其約定。
第十五條 物業的電梯、中央空調等設施設備運行電費及住宅小區內樓梯、走廊、電子防盜門等共用電費，獨立設置計量表的，由所有使用該設備的業主或物業使用人合理分攤。具體分攤方法由建設單位或業主委員會與物業服務企業在物業服務合同中約定。沒有獨立設置計量表的，在物業服務費中統一列支，不得向業主或物業使用人分攤。
物業服務企業辦公和生活的用水、用電費用，保安系統、綠化養護、園林水池噴泉及增壓水泵等水、電費用，均應在物業服務費中列支，不得向業主或物業使用人分攤。
開展多種經營活動的水、電費用，由該項經營收益列支，不得向業主或物業使用人分攤。
第十六條 物業服務企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。業主應當按照物業服務合同的約定，按時足額交納物業服務費用。物業服務費按月計收，其預收期限一般不得超過12個月。如業主與物業服務企業另有約定的，從其約定。
業主未按合同約定交納物業服務費的，物業服務企業有權催交，要求其限期交納;業主委員會應當協助物業服務企業進行催交。業主逾期不交納物業服務費的，物業服務企業可以依法向人民法院起訴。
業主與物業使用人約定，由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶責任。
物業發生產權轉移時，業主或物業使用人應當按規定結清物業服務費用。
第十七條 物業服務企業在物業管理區域內提供機動車停放服務的，可按規定收取停車服務費。
第十八條 對物業裝修的，物業服務企業應做好裝修管理服務。業主委托物業服務企業清運裝修垃圾的，其費用按規定執行。
第十九條 物業服務企業不得向業主(物業使用人)和裝修單位(裝修人)收取樓道維護費、裝修保證金、進出人員出入證工本費(遺失補證除外)等。
第二十條 物業服務企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務，除政府部門有規定的外，其收費標準由雙方約定。
第二十一條 普通住宅小區前期物業服務費實行定期成本監審制度。凡尚未建立業主委員會的普通住宅小區，應在每年3月底前，向市價格主管部門上報上年度的物業服務收支情況，包括物業服務定價成本調查表，經會計師事務所或稅務、審計等政府部門審計的年度財務會計報告，向業主公布的物業服務經費收支情況表和其他與成本相關的資料。
第二十二條 物業服務收費實行明碼標價制度。物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置，將物業服務企業名稱、收費對象、服務內容和標準、計費方式、計費起始時間、收費項目和標準、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話12358等有關情況進行長期公示，接受業主、物業使用人和價格主管部門的監督。
第二十三條 政府價格主管部門應當加強對物業服務企業的服務內容、服務標準和收費項目、收費標準的監督。物業服務企業違反價格法律、法規和本細則規定的，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等予以處罰。
第二十四條 本細則由寧波市物價局會同寧波市住房和城鄉建設委員會負責解釋。
第二十五條 本細則自2012年5月1日起施行。在此前的物業服務收費規定，凡與本細則不一致的，一律以本細則為準。