徐州市市區前期物業管理招標投標實施細則
為了規范我市前期物業管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，根據《中華人民共和國招標投標法實施條例》、《江蘇省物業管理條例》、《江蘇省前期物業管理招標投標實施辦法》(蘇建房﹝2007﹞114號)和《中共徐州市委 徐州市政府關于進一步加強物業管理工作的意見(試行)》(徐委發﹝2013﹞42號)等有關法規和政策，結合實際，局制定了《徐州市市區前期物業管理招標投標實施細則(試行)》，經局研究同意，現印發給你們，希認真貫徹執行。各縣(市)、銅山區、賈汪區可參照執行。
原徐州市房產管理局印發的《徐州市前期物業管理招標投標實施細則》(2007年1月1日發布實施)同時廢止。
徐州市住房保障和房產管理局
2015年3月13日
徐州市市區前期物業管理招標投標實施細則
第一章 總則
第一條 為了規范我市前期物業管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，根據《中華人民共和國招標投標法實施條例》、《江蘇省物業管理條例》、《江蘇省前期物業管理招標投標實施辦法》(蘇建房﹝2007﹞114號)和《中共徐州市委 徐州市政府關于進一步加強物業管理工作的意見(試行)》(徐委發﹝2013﹞42號)等有關法規和政策，結合我市實際，制定本實施細則。
第二條 本市市區(鼓樓區、云龍區、泉山區、新城區、經濟開發區)范圍內，選聘前期物業服務企業實施物業服務而進行的招標投標活動，適用本細則。
第三條 前期物業管理招標投標，是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位通過招投標的方式，將物業區域內的房屋、公共設施設備以及場地的維修、養護，秩序維護、綠化養護、環境保潔等各類服務和管理項目一次性發包，由投標人通過競標承接管理的活動。
第四條 徐州市住房保障和房產管理局(以下簡稱“市房管局”)是我市前期物業管理招標投標活動的行政主管部門;徐州市物業管理中心(以下簡稱“市物管中心”)受市房管局的委托負責徐州市市區前期物業管理招標投標具體實施活動的日常管理工作。
第五條 前期物業管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。任何單位和個人不得違反法律、行政法規規定將必須進行招標的項目以任何方式規避招標，不得以任何方式非法干涉物業管理招標投標活動。
第六條 住宅及同一物業管理區域內的非住宅建筑面積3萬平方米以上(含3萬平方米)或非住宅建筑面積1萬平方米以上(含1萬平方米)，建設單位必須依法通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業。對軍事、公安、金融等保密性較強的特殊物業項目，經市房管局批準，可采用邀標或協議的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第七條 有下列情形之一的，經市房管局批準，可以采用協議的方式選聘具有相應資質的物業服務企業：
(一)連續兩次公開招標投標人少于3個的;
(二)住宅及同一物業管理區域內的非住宅，建筑面積不足3萬平方米的，或者物業管理區域內以獨立式住宅(別墅)為主的建筑面積不足1萬平方米的，或者非住宅物業建筑面積不足1萬平方米的。
(三)其他國家規定或行業要求不適宜采用招標方式的。
第二章 招標
第八條 本細則所稱招標人是指依法進行前期物業管理招標的新建物業建設單位。新建物業是指尚未交付使用或者已交付使用但尚未成立業主委員會的物業。
第九條 招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與物業管理項目實際不符的資格要求。
招標人有下列行為之一的，屬于以不合理條件限制、排斥潛在投標人或者投標人：
(一)就同一招標項目向潛在投標人或者投標人提供有差別的項目信息;
(二)設定的資格、技術等條件與招標項目的具體特點和實際需要不相適應或者與合同履行無關;
(三)對潛在投標人或者投標人采取不同的資格審查或者評標標準;
(四)依法必須進行招標的項目非法限定潛在投標人或者投標人的所有制形式或者組織形式;
(五)以其他不合理條件限制、排斥潛在投標人或者投標人。
第十條 前期物業管理招標、邀標、議標(包括報名和評標)必須在《招標文件》中預先確定的地點進行。
第十一條 一個物業管理區域分期建設、多公司建設的項目，其前期物業管理招標人應統一，按總體規劃面積一次性招標，不得將依法進行招標的物業項目化整為零或以其他方式規避招標投標。招標人約定的物業管理區域應當與實際交付使用的物業管理區域相一致。
第十二條 招標人可以委托招標代理機構辦理招標事宜;有能力組織和實施招標活動的，也可以自行組織實施招標活動。
依法必須進行招標的項目，招標人自行組織招標的，應當在招標前報市、區物業行政主管部門和轄區街道辦事處審核。
第十三條 自行組織招標的，應具備以下條件：
(一)具備編制招標文件、組織實施招標活動能力;
(二)招標人應當有5人以上具備工程、財務中級以上專業技術職稱，并有2人以上具有國家注冊物業管理師執業資格;
(三)招標公告和招標文件應符合法規政策要求。
第十四條 招標代理機構應當在招標人委托的范圍內承擔下列招標事宜，并遵守本細則的有關規定。
招標人委托代理機構進行招標的，應提供以下材料：
(一)委托服務合同;
(二)市發改委的立項批文;
(三)規劃定點圖;
(四)地名辦項目名稱批復;
(五)項目簡介;
(六)物業用房圖示;
(七)已繳納住宅工程質量保修金、前期住宅物業開辦費的證明。
招標代理機構應負責以下工作：
(一)擬定招標公告(招標邀請書);
(二)編制招標文件;
(三)審查投標人資格;
(四)編制標底;
(五)組織投標人踏勘現場;
(六)組織開標、評標;
(七)向招標人推薦評標委員會評定的中標順序;
(八)招標人委托的其他事項。
第十五條 前期物業管理招標分為公開招標和邀請招標。
招標人采取公開招標方式的，應在市級以上公共媒介上或在市房管局政務網站上發布招標公告。
招標公告應當載明招標人的名稱、地址、聯系方式和招標項目的基本情況，以及獲取招標文件的辦法等事項。
招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業服務企業發出投標邀請書。投標邀請書應當包含前款規定的事項。
第十六條 前期物業管理招投標實行投標資格預審制度。投標人應當向所在轄區房管部門提出預審申請，提出預審申請應當提供招標公告或招標邀請書載明資格條件的原始證件。
轄區房管部門應當向招標人告知預審結果。
第十七條 預審合格的，招標人應當向投標人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法;預審不合格的應當告知資格預審結果。
第十八條 資格預審合格的投標申請人超過10家時，招標人可以根據遴選規則遴選出優質投標人，但遴選后的投標人不得少于資格預審合格數量的一半。遴選規則由招標人在招標公告中載明，但不得違反相關法規、政策。
經過遴選后，投標申請人仍超過10家的，可以采取公開抽簽方式確定投標人。通過抽簽方式確定的投標人，不得少于遴選后符合條件投標申請人數量的`一半。
第十九條 招標人或代理機構應當根據前期物業管理項目的特點和需要編制招標文件。招標文件應包括以下內容：
(一)招標人和招標項目簡介，包括招標人(招標代理機構)名稱、地址、物業名稱、物業類型、電梯等相關設施設備的數量、物業管理服務用房、社區服務用房的配置、項目建設與竣工交付使用等;
(二)物業管理前期介入時間及相關要求;
(三)物業管理服務的內容和標準，包括房屋共用部位共用設施設備維修養護、公共綠化養護管理、公共秩序維護、車輛停放管理、消防等安全防范協助管理、裝飾裝修管理、環境衛生保潔、物業資料管理等服務內容、服務標準等;
(四)物業服務費用方式(包干制或酬金制);
(五)物業相關設施的經營與管理，包括停車場、會所、幼兒園等相關設施權利歸屬、服務收費方式、物業的使用與維護、規章制度;
(六)對投標人和投標書的要求，包括投標人的資格，投標書的格式、主要內容和份數等;
(七)投標企業情況，包括響應上述管理服務總體目標及各項指標要求、擬派出的管理項目負責人和主要技術人員簡歷與業績、管理機構的設立及配備的機械設備和采取的措施、財務管理制度及物業管理收費標準的測算、投標承諾、公共能耗管理等;
(八)招標活動方案，包括投標保證金的繳納和領取投標文件的費用，招標組織機構、開標時間及地點等;
(九)物業評標標準和評標方法，廢標認定原則等;
(十)招標人對前期物業開辦費的使用要求;
(十一)招標人對投標人收取和退回保證金的約定;
(十二)物業管理服務合同的簽訂說明;
(十三)其它事項的說明及法律法規規定的其它內容。
第二十條 依法必須進行招標的項目，投標單位以現金或者支票形式提交的投標保證金應當從其基本賬戶轉入招標人或者代理機構賬戶，開標前進行查驗。
第二十一條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間;依法必須招標的項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。
招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。
第二十二條 招標人根據物業管理招標的具體情況，可以組織投標人踏勘物業項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標人提出的有關物業項目的問題應當予以書面答復。
第二十三條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其它情況。
招標人設有標底的，標底必須保密。一個招標項目只能編制一個標底。
第二十四條 在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質內容進行談判。
第二十五條 依法通過招標投標方式選擇物業服務企業的，招標人應當按照以下規定時限，完成前期物業管理招標投標工作：
(一)新建現售商品房項目應當在現售前30日完成;
(二)預售商品房應當在申領《商品房預售許可證》之前完成;
(三)非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。
第三章 投標
第二十六條 本細則所稱投標人是指響應前期物業管理招標、參與投標競爭的物業服務企業。
投標人應當具有相應的物業服務企業資質和招標文件要求的其它條件。
第二十七條 具有三級以上(含暫定三級)中華人民共和國物業服務企業資質證書(以下簡稱“物業服務企業資質證書”)的物業服務企業，應按以下規定承接相應的前期物業管理項目。
一級資質物業服務企業可以承接各種物業管理項目;
二級資質物業服務企業可以承接15萬平方米至25萬平方米的住宅項目和3平方米至8萬平方米的非住宅項目的物業管理項目;
三級資質(含暫定期)物業服務企業可以承接15萬平方米以下住宅項目3萬平方米以下非住宅項目的物業管理項目。
第二十八條 投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。
(一)投標函;
(二)投標人授權委托書(適用于法定代表人因故不能出席開標活動的);
(三)企業規模和資質情況;
(四)社會信譽和經營業績;對外地物業服務企業，還應提供企業注冊地物業行政主管部門出具的誠信證明;
(五)投標測算和投標報價;
(六)物業管理方案及其管理服務承諾;
(七)招標文件要求提供的其它材料。
投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應當以書面形式向招標人提出。投標人將專項服務委托專業公司承擔的，應當進行說明。
第二十九條 投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。投標文件發生下列情形之一的，投標文件無效：
(一)未密封;
(二)未加蓋投標人的法定代表人印章;
(三)送達超過提交投標文件截止時間;
(四)招標文件規定的其它情形。
無效的投標文件，招標人應當拒收。
第三十條 招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。
第三十一條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，書面通知招標人。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內容無效。
第三十二條 投標人不得有下列行為：
(一)以他人名義投標，騙取中標;
(二)排擠其他投標人的公平競爭;
(三)采取向招標人或者評標委員會成員賄賂等不正當手段謀取中標。
第三十三條 禁止投標人相互串通投標。
有下列情形之一的，屬于投標人相互串通投標：
(一)投標人之間協商投標報價等投標文件的實質性內容;
(二)投標人之間約定中標人;
(三)投標人之間約定部分投標人放棄投標或者中標;
(四)屬于同一集團、協會、商會等組織成員的投標人按照該組織要求協同投標;
(五)投標人之間為謀取中標或者排斥特定投標人而采取的其他聯合行動。
第三十四條 有下列情形之一的，視為投標人相互串通投標：
(一)不同投標人的投標文件由同一單位或者個人編制;
(二)不同投標人委托同一單位或者個人辦理投標事宜;
(三)不同投標人的投標文件載明的項目管理成員為同一人;
(四)不同投標人的投標文件異常一致或者投標報價呈規律性差異;
(五)不同投標人的投標文件相互混裝;
(六)不同投標人的投標保證金從同一單位或者個人的賬戶轉出。
第三十五條 禁止招標人與投標人串通投標。
有下列情形之一的，屬于招標人與投標人串通投標：
(一)招標人在開標前開啟投標文件并將有關信息泄露給其他投標人;
(二)招標人直接或者間接向投標人泄露標底、評標委員會成員等信息;
(三)招標人明示或者暗示投標人壓低或者抬高投標報價;
(四)招標人授意投標人撤換、修改投標文件;
(五)招標人明示或者暗示投標人為特定投標人中標提供方便;
(六)招標人與投標人為謀求特定投標人中標而采取的其他串通行為。
第三十六條 投標人有下列情形之一的，屬于以其他方式弄虛作假的行為：
(一)使用偽造、變造的許可證件;
(二)提供虛假的財務狀況或者業績;
(三)提供虛假的項目負責人或者主要技術人員簡歷、勞動關系證明;
(四)提供虛假的信用狀況;
(五)其他弄虛作假的行為。
第四章 開標、評標和中標
第三十七條 開標應當在招標文件確定的時間內進行，開標活動應當由兩名以上監督員參加。
第三十八條 開標由招標人(招標代理人)主持，并邀請所有投標人參加。開標應當按照下列規定進行：
(一)開標前應當由招標人委托的公證機構檢查投標文件密封情況，未委托公證機構的應當由投標人或其推選的代表檢查。
(二)開標應當在房管部門(物業管理、紀檢監察等人員)、轄區街道辦事處等監督下進行;
(三)開標過程應當有文字、影像等記錄，并存檔備查。
第三十九條 評標由招標人(招標代理人)依法組建的評標委員會負責。
評標委員會由招標人代表、物業管理方面專家等組成，成員為5人至9人的單數。招標單位可派遣數名專家，但不得超過專家成員總數的四分之一。
第四十條 評標委員會的專家成員，應當由招標人(招標代理人)在開標前1天內，在物業管理行政主管部門建立的《徐州市前期物業管理評標專家庫》中，采取隨機抽取的方式確定。評標委員會成員的名單在開標前應嚴格保密。
特殊招標項目可以直接從評標專家庫中確定。
招標人或其委托的招標代理機構未從《徐州市物業管理評標專家庫》中抽取專家的，評標無效。
第四十一條 評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中含義不明確、對同類問題表述不一致或者有明顯文字和計算錯誤的內容作必要的澄清、說明或者補正。投標人應當采用書面形式作必要的澄清、說明或者補正，但其內容不得超出投標文件的范圍或改變投標文件的實質性內容。
第四十二條 評標委員會應當審查每一投標文件，有下列情況之一的，應作廢標處理：
(一)投標文件中沒有投標人授權代表人的簽字和加蓋公章的;
(二)投標文件未能對招標文件提出的所有實質性要求和條件作出響應的;
(三)投標文件附有招標人不能接受的條件的;
(四)投標人以明顯低于本市物業服務社會平均成本競標的;
(五)未按時參加開標，又無正當理由的;
(六)招標文件和法律法規所規定的其它情況。
第四十三條 評標委員會界定為廢標后，因有效投標不足3個使得投標明顯缺乏競爭的，評標委員會可以否決全部投標。依法必須進行招標的物業管理項目的所有投標被否決的，應當重新組織招標。
第四十四條 曾獲國家、省、市物業管理示范(優秀)項目并保持稱號的投標人，評標給予相應優惠分值。優惠分值應當在招標文件中說明。
第四十五條 評標采取綜合評估法。綜合評估法采取分項評分加權求和，各分項權重之和為100%;分項應根據投標人誠信資信、投標文件和投標答辯等因素合理確定;其中投標人誠信評分權重一般不高于20%，投標書評分權重一般應不低于50%，投標答辯評分一般應不高于20%，若將物業投標報價單價單項評審的，其分項權重應不高于20%。招標人應在招標文件中公布評分細則及各分項權重比例。
第四十六條 評標委員會應當依據招標文件確定的評標方法和具體評分標準，對投標文件進行評審和比較，并對評審結果簽字確認。
第四十七條 評標中除了現場答辯外，評標應當在保密的情況下進行并遵守下列規定：
(一)評標委員會成員應當客觀、公正地履行職責，遵守職業道德，對所提出的評審意見，承擔個人責任;
(二)評審投標文件工作必須在封閉環境下進行。評委在評標期間不得外出、不得會客、不得使用任何通訊工具與外界聯系;
(三)評委獨立評審并打分，不準互相串聯、議論有關標書的內容;
(四)評委不得收受投標人及其它利害關系人的財物和影響公正評標的宴請等活動;
(五)評委必須嚴格按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較、評分;
(六)評委將評審結果簽字確認后，交工作人員。
第四十八條 評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告。評標報告應當如實記載以下內容：
(一)評標的基本情況;
(二)評標委員會成員及相關人員名單;
(三)符合要求的投標一覽表;
(四)廢標情況說明;
(五)評委評分表;
(六)評分比較一覽表;
(七)經評審的投標人排序及得分;
(八)評標結果及說明;
(九)澄清、說明、補充事項紀要。
第四十九條 評標委員會完成評標后，應對所有投標人作出排序，招標人應當按照排序先后確定中標人。當確定的中標人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人應當依序確定其他中標人。
招標人應當在投標有效期截止之日起30日內確定中標人。投標有效期應當在招標文件中載明。由招標人向中標人發出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人。
第五十條 招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立物業服務合同;招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其它協議。
第五十一條 評標結束后，中標單位的標書應封存入檔，未中標的投標書應當場返還投標人。
第五十二條 招標人與中標人應當自簽訂前期物業服務合同之日起15日內，由招標人到物業所在地房管部門辦理中標備案。備案資料包括：
(一)中標通知書;
(二)前期物業服務合同;
(三)招標單位繳納的住宅工程質量保修金和前期住宅物業開辦費的證明，中標單位繳納物業服務質量保證金的證明;
(四)徐州市前期物業管理招投標備案登記表。
中標的物業服務企業應當到轄區街道辦事處辦理物業服務合同備案，普通住宅應當到轄區物價部門辦理物業服務收費備案。
第五十三條 招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當依法承擔法律責任。
第五十四條 招標人或代理機構應在確定中標人后10日內將投標保證金退還投標人。
第五章 附則
第五十五條 前期物業招投標活動中有違反國家法律法規規定的，按相關規定予以處罰。
第五十六條 投標人和其他利害關系人認為招標投標活動不符合本辦法有關規定的，有權向招標人提出異議，或者依法向有關部門投訴。
第五十七條 各縣(市)、銅山區、賈汪區可參照執行。
第五十八條 本細則由徐州市住房保障和房產管理局負責解釋。
第五十九條 本細則自2015年4月 1日起執行。原徐州市房產管理局印發的《徐州市前期物業管理招標投標實施細則》(2007年1月1日發布實施)同時廢止。
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