昆明物業(yè)管理條例實施細則
為規(guī)范我市物業(yè)服務收費行為，完善物業(yè)服務收費的市場價格形成機制，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，促進物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《國務院物業(yè)管理條例》、《云南省物價局云南省住房和城鄉(xiāng)建設廳關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務收費管理實施辦法》(云價綜合〔2011〕121號)的規(guī)定，結(jié)合我市實際，提出如下貫徹意見，請遵照執(zhí)行。
一、新建住宅物業(yè)交付使用之前，開發(fā)建設單位依法通過招投標或協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)開展前期物業(yè)服務，前期物業(yè)服務收費實行政府指導價。市價格主管部門、住房和城鄉(xiāng)建設主管部門制定主城區(qū)物業(yè)服務收費標準并向社會公布。
其他縣(市)區(qū)的住宅物業(yè)服務收費標準，可在昆明市主城區(qū)物業(yè)服務收費標準范圍內(nèi)，結(jié)合本地實際情況，由當?shù)乜h(市)區(qū)價格主管部門、住房和城鄉(xiāng)建設主管部門制定，并向社會公布。
開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)應按政府指導價和優(yōu)質(zhì)優(yōu)價原則，確定前期物業(yè)服務收費的具體標準，并與物業(yè)買受人在商品房買賣合同或協(xié)議中約定。
開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)所約定的前期物業(yè)服務收費標準不得超出最高收費標準。
二、物業(yè)服務收費實行政府指導價的住宅(不含別墅)，物業(yè)服務包括綜合管理、共有部位和共用設施設備維護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、公共秩序維護五類，每類物業(yè)服務收費分為五個等級。物業(yè)服務收費標準根據(jù)不同服務要求、內(nèi)容及設施設備配置情況，按相應服務類別和等級進行確定。
三、物業(yè)服務項目總建筑面積在80萬平方米以上(含80萬平方米)的，物業(yè)服務收費在市價格主管部門備案。備案后抄送市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門。市價格主管部門應在每年第二季度內(nèi)，將上年全市備案的物業(yè)服務收費項目統(tǒng)計上報省級價格主管部門。物業(yè)服務項目總建筑面積在80萬平方米以下(不含80萬平方米)的，物業(yè)服務收費在所在區(qū)價格主管部門備案，備案后抄送區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設主管部門。區(qū)價格主管部門應在每年第一季度內(nèi)，將上年備案的物業(yè)服務收費項目統(tǒng)計上報市價格主管部門。
四、經(jīng)招投標中標或選聘的物業(yè)服務企業(yè)，申報物業(yè)服務收費備案時應向價格主管部門提供以下資料復印件并加蓋報送單位公章：
(一)工商營業(yè)執(zhí)照副本和物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的復印件
(二)經(jīng)規(guī)劃部門批準的住宅小區(qū)總平面圖及車輛(機動、非機動)停放平面圖(室內(nèi)、室外或地上、地下);
(三)前期物業(yè)服務(含物業(yè)服務合同)方案，申請備案物業(yè)服務項目、服務收費等級的書面文書;
(四)成本測算表及物業(yè)服務費等級資料;
(五)已售購房合同抽樣復印件。
五、前期物業(yè)服務收費應在業(yè)主入住前報經(jīng)所在地價格主管部門備案，并在收費地點進行公示。標準不得超過同等級所確定的物業(yè)服務收費指導價。
六、開發(fā)建設單位與物業(yè)買受人簽訂商品房買賣合同的同時，物業(yè)服務企業(yè)與物業(yè)買受人應簽訂物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當明確約定物業(yè)服務項目、內(nèi)容、收費標準、計費方式及計費起始時間等相關(guān)內(nèi)容。
房屋滿足交付使用條件或符合法律規(guī)定的交付使用日期生效后，無論業(yè)主是否接收房屋，其房屋的物業(yè)服務費用由業(yè)主交納。未滿足交付使用條件或不符合法律規(guī)定交付使用的房屋，物業(yè)服務費應當由開發(fā)建設單位按合同規(guī)定支付物業(yè)服務企業(yè)。
七、業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會有權(quán)根據(jù)業(yè)主大會的`委托與物業(yè)服務企業(yè)按照服務的項目內(nèi)容、服務質(zhì)量，重新約定物業(yè)服務收費，雙方協(xié)商一致的，報物業(yè)服務項目所在地價格主管部門、住房和城鄉(xiāng)建設主管部門備案;雙方協(xié)商不一致的，可請求物業(yè)服務項目所在地價格主管部門會同同級住房和城鄉(xiāng)建設主管部門協(xié)調(diào)確定。
八、業(yè)主大會成立后的住宅物業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)業(yè)主大會要求提供本規(guī)定未涵蓋的服務內(nèi)容和設施設備維修養(yǎng)護的，經(jīng)雙方協(xié)商，可對原物業(yè)服務收費標準進行調(diào)整。具體收費標準由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)按服務成本協(xié)商確定，并報物業(yè)服務項目所在地價格主管部門與住房和城鄉(xiāng)建設主管部門備案，并向業(yè)主公布。
九、配備有電梯和二次供水等設施設備的物業(yè)，其設備的維護保養(yǎng)及運行費用由業(yè)主或物業(yè)使用人支付，物業(yè)服務企業(yè)實行代收代管。物業(yè)服務企業(yè)應單獨列賬，�？顚Ｓ�，滾存使用，并定期公布收支賬目。
十、物業(yè)項目配建的蓄水池、化糞池、室外管網(wǎng)的清洗清掏費用已含在物業(yè)服務收費標準中，物業(yè)服務企業(yè)不得另行收費。物業(yè)服務企業(yè)對蓄水池(罐)每年至少清洗一次，清洗后的水質(zhì)必須達到飲用水標準。
十一、物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)車庫(位)(含地上、地下)的物業(yè)服務費，按同區(qū)域住宅物業(yè)服務費標準收取;車庫(位)物業(yè)服務費按每月每車庫(位)計收，也可以按面積計收。
十二、業(yè)主、使用人對房屋進行裝飾裝修的，物業(yè)服務企業(yè)可以與業(yè)主、使用人約定裝修保證金的金額和用途，但住宅物業(yè)的裝修保證金每戶不得超過2000元。非住宅物業(yè)的裝修保證金可按每100平方米1000元收取。
裝修完成，經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主檢查驗收，沒有造成物業(yè)共用部位、共用設施設備損壞的，裝修保證金應自驗收合格之日起30日內(nèi)全額無息退還給業(yè)主。
裝修造成物業(yè)共用部位、共用設施設備損壞的，裝修業(yè)主應當及時修復。若不能及時修復的，可按雙方約定使用保證金進行修復，保證金有余款的，物業(yè)服務企業(yè)應在修復后10日內(nèi)如數(shù)退還業(yè)主;若保證金不足以支付修復費用的，業(yè)主應在修復后10日內(nèi)補齊修復費用。物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主結(jié)算修復費用時，應當出示修復工(料)價單。物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主對修復費用有爭議的，可協(xié)商解決或通過法律途徑解決。
十三、物業(yè)服務企業(yè)對裝修工人實行持證管理的，其出入證押金每人每本30元。證件完好退回后，應如數(shù)退還押金。如證件回收后不能再次使用的可向房屋裝修人按每人每證不超過10元收取出入證工本費。
十四、物業(yè)服務企業(yè)不得向進入物業(yè)服務區(qū)域為業(yè)主提供配送、維修、安裝、中介等服務人員和其他來訪人員收取任何費用。
十五、裝修建筑垃圾收費按房屋建筑垃圾重量收取。裝修建筑垃圾可自行清運，也可委托物業(yè)企業(yè)代運。代運收費標準按城市生活垃圾收費標準中的建筑垃圾處理服務費標準執(zhí)行，并簽訂書面裝修服務協(xié)議，未簽訂書面裝修服務協(xié)議的，不得收費。
十六、前期物業(yè)服務合同生效之日至出售房屋交付之日的三個月內(nèi)發(fā)生的物業(yè)服務費用，由開發(fā)建設單位承擔。
出售房屋交付之日的三個月后的次月至前期物業(yè)服務合同終止之日(即業(yè)主大會成立前)發(fā)生的物業(yè)服務費用，由物業(yè)所有權(quán)人承擔。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的當月及以前發(fā)生的物業(yè)服務費用，由物業(yè)出讓人承擔;產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務費用，由物業(yè)受讓人承擔。雙方另有約定的從其約定。
十七、房屋竣工交付使用實行出入證(含IC卡等)管理服務的，應由開發(fā)建設單位按每戶四張卡的數(shù)量無償提供給業(yè)主;出入證(含IC卡)需要增加或者出現(xiàn)遺失、損壞需補辦的，可按證(含IC卡)工本費收取。
十八、物業(yè)服務企業(yè)自立名目、自立標準擅自收費或只收費不服務的，按《中華人民共和國價格法》相關(guān)條款進行處罰。
十九、本通知自2012年4月1日起實施�！独ッ魇凶≌飿I(yè)服務收費政府指導價標準》有效期為二年。到期屆滿，將根據(jù)實施情況重新修訂發(fā)布。市價格主管部門與住房和城市建設主管部門此前印發(fā)的相關(guān)物業(yè)服務收費的政策規(guī)定與本通知不一致的，以本通知為準。
原昆價房地〔1997〕178號、昆價經(jīng)〔1998〕265號、昆價房〔1999〕279號、昆價房〔2000〕38號、昆價房〔2001〕9號、昆發(fā)改價格函〔2006〕63號、昆發(fā)改價格函〔2011〕44號等同時廢止。
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