房地產論文發(fā)表房地產企業(yè)管理模式的研究論文（通用6篇）
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房地產論文發(fā)表房地產企業(yè)管理模式的研究論文 篇1
摘要：隨著改革開放的不斷推進和社會經(jīng)濟的全面發(fā)展，房地產企業(yè)的競爭日漸加劇。當前，規(guī)模化、集團化發(fā)展已成為房地產企業(yè)的重要特征，而這種發(fā)展趨勢對房地產企業(yè)的管理提出了新的要求。以價值鏈理論為視角，在分析房地產企業(yè)的價值鏈構成的基礎上，對房地產企業(yè)價值鏈運營管理模式進行了研究。
關鍵詞：房地產論文發(fā)表，價值鏈，房地產企業(yè)，管控模式
1、房地產企業(yè)的發(fā)展趨勢
規(guī)模化經(jīng)營是“指企業(yè)采用生產要素凝聚和重組的經(jīng)營方式以及由此所決定的經(jīng)濟效益”。規(guī)模化發(fā)展要求房地產企業(yè)從以往粗放式的發(fā)展模式向集約式、精細化轉變，它特別強調企業(yè)管理的專業(yè)化能力，同時要求企業(yè)的組織結構清晰、各組織模塊職能明確，業(yè)務單元劃分適當，并且相互之間的聯(lián)系通道順暢，業(yè)務流程管理高效。
集團化發(fā)展對房地產企業(yè)的管控能力和資源整合能力以及專業(yè)化能力都提出了更高的要求。一方面，它要求集團總部能夠從整體上保證各職能模塊和業(yè)務單元的有機運轉，且高效地掌控不同區(qū)域的多項目運作；同時，不同區(qū)域的項目在開發(fā)時還要保持協(xié)調運轉、規(guī)范運行，以保證高效順利地完成。另一方面，必須更好地配置企業(yè)資源，做到優(yōu)勢互補，互相推動，有效降低管理成本。
規(guī)模化、集團化已成為當前中國房地產業(yè)的發(fā)展趨勢，在其促動之下，母公司的管理幅度迅速加大，母公司不能身兼項目操作者和管理者雙重角色，企業(yè)從“母公司―項目公司/項目部”的架構向“總部―區(qū)域聯(lián)動”的集團模式轉型成為必然。相應地，現(xiàn)有的房地產企業(yè)的組織管控模式也應做出必要的調整與創(chuàng)新，否則難以適應發(fā)展的要求。
2、價值鏈理論
1985年，邁克爾.波特首次提出“價值鏈（Value chain）”管理理論，其認為，企業(yè)的價值產生于包括生產（投資）、經(jīng)營、銷售、服務和內部管理的各個環(huán)節(jié)以及各環(huán)節(jié)協(xié)調運作產生的整體價值增值，而這一相互聯(lián)系、彼此促進的價值產生的動態(tài)過程就是價值鏈。
價值鏈具有如下特性：
（1）企業(yè)的價值活動只要包括基本活動和輔助活動兩個方面，其中基本活動主要是直接創(chuàng)造價值的業(yè)務環(huán)節(jié)，而輔助活動主要是企業(yè)的內外部管理活動；
（2）企業(yè)的價值活動其各環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系的統(tǒng)一整體，每一環(huán)節(jié)完成自身的工作內容后，傳遞到下一環(huán)節(jié)。價值鏈上的參與者通過縱向上和橫向上的分工協(xié)作，實現(xiàn)價值增值。
（3）企業(yè)競爭優(yōu)勢來自于成本領先和差異化，而從價值鏈角度來看，企業(yè)競爭能力和效率的提高主要來自于價值活動本身和最優(yōu)化、協(xié)調的價值鏈活動。
3、房地產企業(yè)價值鏈構成
按照價值鏈理論，房地產企業(yè)的開發(fā)作業(yè)流程，同樣也可分為基本活動和輔助活動兩個方面。
3.1房地產企業(yè)價值鏈中的基本活動
（1）前期研究決策階段：通過縝密細致的市場調研，結合企業(yè)自身綜合實力，對目標地塊的購買與否進行可行性分析。對于已購買地塊進行前期研究，確定項目業(yè)態(tài)和開發(fā)模式，進行價值研判與決策。
（2）規(guī)劃階段：根據(jù)前期決策，委托設計單位對已獲得地塊進行策劃設計，形成良好的功能規(guī)劃和市場識別，將土地最大限度實現(xiàn)增值。確定設計方案后，依法對擬建地塊進行規(guī)劃保健，獲得許可。
（3）工程建設階段：通過招標比選，選擇最優(yōu)施工企業(yè)，使其有能力完成設計方案，實現(xiàn)低成本、高質量施工，并對工程施工進度、質量、安全進行有效控制。工程建設是對土地、建筑材料等原料通過作業(yè)投入成本，使之轉化為產品價值。
（4）銷售階段：在取得房屋銷售許可證的基礎上，對產品進行推廣與銷售，并根據(jù)客戶需求反饋，對在建和后期擬建產品設計和建造進行修正，實現(xiàn)銷售價值最大化。
（5）物業(yè)管理階段：產品開發(fā)、銷售完成后，對產品進行物業(yè)管理、保修和后期維護。
3.2房地產企業(yè)價值鏈中的輔助活動
房地產企業(yè)價值鏈中的輔助活動都是圍繞具備房地產特有產業(yè)價值鏈特性的基本活動的開展而開展的，它穿插、融合于房地產價值鏈運作的整個過程。
（1）戰(zhàn)略定位管理：確定企業(yè)的發(fā)展方向和宏觀戰(zhàn)略，作為具體經(jīng)營方針制定的依據(jù)，保證企業(yè)核心競爭力的培育和發(fā)展。
（2）財務和人力資源管理：人力和資本是企業(yè)發(fā)展重要支撐要素。人力資源管理就是要利用合理的薪酬、培訓、晉升等機制，促進知識資源的積累和應用；財務管理是就做好企業(yè)的投資管理、營運資金和籌資管理以及
稅務籌劃。
（3）企業(yè)文化：企業(yè)在生產經(jīng)營過程中形成的具有自身特色的價值理念和行為準則。企業(yè)文化是企業(yè)重要的價值附加值來源，在凝心聚力、品牌推廣、市場評價等方面具有重要作用。
（4）企業(yè)創(chuàng)新：在激烈競爭的房地產市場中，技術、產品、銷售和管理等方面的創(chuàng)新，是企業(yè)不斷獲取競爭優(yōu)勢和獲得價值增值的重要手段。
4、價值鏈運營管理模式
價值鏈運營管理模式是以房地產價值鏈為核心，按項目開發(fā)流程實現(xiàn)一體化協(xié)同。公司所有職能模塊和業(yè)務單元均基于價值鏈定位，從業(yè)務線、職能線及戰(zhàn)略、管理、審計線三個層次各自承擔相應職責，整個價值鏈上橫向的各個協(xié)同單元成為利益共同體，互為依存，互為客戶，各自形成可以量化的對整體價值鏈的貢獻，通過協(xié)同提高效率，從而實現(xiàn)整個價值鏈的價值創(chuàng)造最大化，形成橫向一體化。相互協(xié)同又相對獨立的各個業(yè)務單元和模塊作為“小價值鏈”，通過積累形成各自的專業(yè)化優(yōu)勢，提高專業(yè)化能力，形成縱向一體化。橫向一體化和縱向一體化的相互作用提升集團整體優(yōu)勢，從而形成集團不可復制的核心競爭力。根據(jù)上述價值鏈理論，將房地產企業(yè)的價值鏈條整合為橫向一體化協(xié)同和縱向一體化協(xié)同。橫向一體化協(xié)同注重提高運作效率、降低成本；縱向一體化協(xié)同注重知識積累、專業(yè)能力的提升。
4.1橫向一體化協(xié)同
首先由四大中心――戰(zhàn)略研發(fā)中心、產品設計中心、制造中心和營銷中心串成項目開發(fā)業(yè)務鏈條，這是地產企業(yè)價值鏈的核心和主干；由財務、人力資源、企管等職能部門搭成資源提供、職能管理和專業(yè)化服務的支持平臺；業(yè)務鏈條以支持平臺為依托開展經(jīng)營活動，相互作用，形成立體協(xié)同的價值鏈。這條鏈延伸到企業(yè)外部與戰(zhàn)略合作伙伴和利益相關方（如：供應商、建筑商、設計公司、裝飾公司、銷售代理等）對接串聯(lián)起來，就構成了房地產企業(yè)的整條價值鏈。
基于價值鏈，四大中心作為業(yè)務單元分工明確、準確定位。戰(zhàn)略研發(fā)中心側重于集團戰(zhàn)略研究，目標計劃及項目的高、精研發(fā)和經(jīng)營環(huán)境分析；產品設計中心側重于項目規(guī)劃與設計，致力于環(huán)保、節(jié)能、舒適、溫馨、有品味的品牌訴求和產品設計；制造中心側重于產品制造過程的標準化、程序化、規(guī)范化以及產品制造的高效率、低成本；營銷中心側重于營銷和服務，基于消費者心理，研究需求趨勢和營銷方式，建立營銷管理和服務特色；與客戶、合作伙伴相互尊重、關注共贏；實現(xiàn)價值鏈創(chuàng)造價值的做大化。
基于價值鏈，業(yè)務單元與資源提供和職能支持模塊互為依存，互為客戶。創(chuàng)造是所有業(yè)務單元和模塊的共同取向。這樣，就會產生協(xié)同效應，并打破部門和業(yè)務單元之間的界限，實現(xiàn)價值鏈的價值最優(yōu)。具體工作中，各業(yè)務單元和模塊在各自分工負責的重點工作和領域內首先努力做得最專業(yè)、最有效率，然后主動地參與價值鏈其他環(huán)節(jié)的`工作，從不同的視野貢獻智慧，避免漏洞，防止風險。
4.2縱向一體化協(xié)同
縱向一體化協(xié)同就是在價值鏈分工明確的前提下，各業(yè)務單元和模塊工作范圍相對固定，業(yè)務聚焦，打造專業(yè)化團隊，提升專業(yè)化能力。縱向一體化使專業(yè)技術人員或其他專業(yè)人員有參與更多項目、更多業(yè)務的機會，有利于員工個體在實踐中積累經(jīng)驗，成為專業(yè)化人材，并通過專業(yè)化發(fā)展的通道成長，實現(xiàn)自身價值。同時，各業(yè)務單元和模塊作為專業(yè)化團隊，有了人才培養(yǎng)的途徑和良好機制，團隊內更容易培養(yǎng)知識分享的氣氛，從而更有利于知識的積累，進而形成專業(yè)化優(yōu)勢，提高價值創(chuàng)造的能力，能為價值鏈的價值貢獻更大。
價值鏈運營管理模式一種以價值為核心的管控模式，它將整個項目運作過程都納入到集團的管控范圍之內，在很大程度上提高了集團的管控能力；并且通過業(yè)務單元和職能模塊的設置，一方面使得房地產企業(yè)組織的架構更為清晰，業(yè)務流程更為順暢，另一方面這種調整弱化了職能部門的權力，強化了職能部門對項目之間的溝通與協(xié)調意識。因為在一體化趨勢下，各部門只有通過不斷的溝通與協(xié)調才能實現(xiàn)價值，進而也避免了各職能部門高高在上，缺乏服務意識的現(xiàn)象，使項目運作過程中公司的各種資源可以達到最大化利用。此外，重要的是將各職能部門對應于相應的業(yè)務單元使各部門的專業(yè)化優(yōu)勢能夠更好地發(fā)揮，而且這種圍繞業(yè)務流程的專業(yè)化優(yōu)勢整合促進了公司整體競爭力的提高，使其更加能夠適應市場不斷變化的競爭與壓力。
房地產論文發(fā)表房地產企業(yè)管理模式的研究論文 篇2
一、房地產企業(yè)安全生產管理的現(xiàn)狀
安全生產事故多有發(fā)生，以廣東省為例，2011年上半年共發(fā)生建筑施工生產安全事故15起，死亡15人。其中，責任事故12起，共死亡12人。從事故類別分析來看，高處墜落事故死亡有6人，占廣東省施工安全責任事故死亡人數(shù)的50%；坍塌事故共死亡2人，占總數(shù)的16.7%；物體打擊共發(fā)生2起，占總數(shù)的16.7%；機具傷害事故發(fā)生1起，占總數(shù)的8.3%；起重傷害發(fā)生1起，占總數(shù)的8.3%。
二、安全事故產生的原因分析
從人員上來看，房地產企業(yè)中從事建筑活動的人員基本都來自農村，這部分人員的文化程度較低，缺乏足夠的安全意識與自我保護意識，基本也不了解安全生產的基本常識和安全操作規(guī)程。從材料上來看，有一些安全防護用品本身就存在著較多的安全隱患，例如材質不合格、沒有合格證以及相關的檢測報告等等。這些安全防護產品的價格通常比正規(guī)廠家生產的安全防護用品低很多。還有一些施工單位為了單方面的追求經(jīng)濟利益，“降低成本”，經(jīng)常使用一些破舊的安全網(wǎng)；施工工地上所用的也是一些在市場上購買的價格低廉的所謂安全防護用品。從機械上來看，施工工地上有些施工機械設備處于年久失修的狀態(tài)，或者干脆就是帶“病”作業(yè)，在加上為了趕工期，這些機械在施工中超負荷運轉，讓這些設備加速老化，很容易造成安全事故。從方法上來看，主要包括了安全防護用品的使用方法與安全管理方法。安全防護用品的使用方法是否正確，對建筑施工安全也有很大影響。企業(yè)安全管理方法簡單或不正確，未建立健全各項安全生產規(guī)章制度及責任制，沒有很好地以制度管理人，以制度約束人，只是一味地憑口說。從環(huán)境上來看，在施工的過程中經(jīng)常會遇到一些不利于施工的天氣，例如刮大風、下大雨等等，此時如果進行施工就很不安全，尤其是高空作業(yè)更危險。
三、運用安全生產動態(tài)管理模式加強管理
安全生產動態(tài)管理系統(tǒng)是一種先進的現(xiàn)代管理模式，其主要內容包括了行為規(guī)范、安全行為監(jiān)督和實體安全監(jiān)督這三個方面。在其貫徹執(zhí)行的過程中要求必須要符合現(xiàn)代管理學動態(tài)管理相關、封閉原則、反饋原則、整分合這四大原則。行為規(guī)范包括了安全監(jiān)督人員與施工人員的行為規(guī)范。安全監(jiān)督人員必須要堅持原則，秉公辦事，在執(zhí)法的過程中要做到啟動、檢查、處罰、整改改進、再啟動，遵循形成一個閉合環(huán)后回到起點的.封閉原則。而建筑施工人員則必須要按照相應規(guī)范來嚴格執(zhí)行各自施工操作。安全行為監(jiān)督。房地產企業(yè)必須與業(yè)主、物管等進行多方協(xié)作配合，對施工過程中的各種行為進行監(jiān)督。如發(fā)現(xiàn)任何安全隱患必須報知施工單位，要求施工單位及時整改；情況嚴重的，應當要求施工單位暫時停止施工，并及時報告建設單位。監(jiān)督過程中必須做到審查――整改改進――再審查。實體安全監(jiān)督。實體安全防護措施直接體現(xiàn)了企業(yè)是否將責任直接落實到了具體的人頭，是否體現(xiàn)出了企業(yè)對安全生產原則的重視，因此必須要重視對實體安全的監(jiān)督。同時還必須要對作業(yè)人員的安全防護知識和自身安全意識進行考核，防止安全管理資料等安全行為與實體安全防護措施不相符。
房地產論文發(fā)表房地產企業(yè)管理模式的研究論文 篇3
摘要：隨著市場經(jīng)濟體制的不斷變化，現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展和管理模式將進入新的時期，采用以往的管理方式很難保障企業(yè)穩(wěn)定的經(jīng)營和長遠的發(fā)展，尤其在房地產企業(yè)的管理中，企業(yè)運營過程中涉及的領域較廣，資金支出種類繁多，在實際工作中為了保障房地產企業(yè)在新經(jīng)濟環(huán)境下順利的開展項工程項目，應采用有效的管理方式，細化企業(yè)的內部管理，進而為房產商品銷售提供良好的方案。基于這樣的原因，筆者對戰(zhàn)略成本會計在房地產企業(yè)管理中的應用展開論述，筆者對戰(zhàn)略成本會計的基本概念和對企業(yè)管理的作用進行簡述，并從三個方面應用進行論述，望本次的研究能為現(xiàn)今房地產企業(yè)穩(wěn)定的經(jīng)營和長遠的發(fā)展獻上綿薄之力。
關鍵詞：戰(zhàn)略成本管理；房地產企業(yè)；企業(yè)管理
現(xiàn)今市場經(jīng)濟中使用的戰(zhàn)略成本會計與傳統(tǒng)成本會計相比具有較強的優(yōu)勢，特別是以目前信息技術為不背景的信息集成平臺系統(tǒng)的研發(fā)和應用，為了使成本會計更適應現(xiàn)代企業(yè)制定管理制度和企業(yè)的發(fā)展，應對傳統(tǒng)的成本會計進行升級，在本文中研究的戰(zhàn)略成本會計，應用在企業(yè)管理中能打破企業(yè)原有的生產和經(jīng)營順序，將成本會計理念貫穿在整個生產和經(jīng)營的每個環(huán)節(jié)中，使現(xiàn)代企業(yè)能在社會主義市場經(jīng)濟中占據(jù)優(yōu)勢地位，進而增強企業(yè)的核心競爭力，推動企業(yè)的長遠發(fā)展。
一、戰(zhàn)略成本會計的基本概念與作用
（一）戰(zhàn)略成本會計概念簡述
戰(zhàn)略成本會計指的是企業(yè)通過完成投資決策、研發(fā)與設計、原料采購、商品生產、銷售與售后服務予以全面的監(jiān)管，將監(jiān)管貫穿于整個經(jīng)營過程中，從戰(zhàn)略的角度而言，其影響著成本每一個環(huán)節(jié)，規(guī)劃和控制成本使其保持在適當?shù)乃剑兄谄髽I(yè)在市場占據(jù)更多的市場份額，進而保障企業(yè)實現(xiàn)發(fā)展的戰(zhàn)略目標。由于現(xiàn)今市場中企業(yè)管理制度逐漸完善，企業(yè)生產和經(jīng)營環(huán)境不斷變化，以往的成本會計無法滿足新經(jīng)濟體制下對成本管理的需求，傳統(tǒng)成本會計的缺陷逐漸顯現(xiàn)出來，這嚴重地影響著企業(yè)穩(wěn)定的經(jīng)營。現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營和者在企業(yè)管理中應從自身出發(fā)，采用管理理論和方法，改善傳統(tǒng)陳舊的成本會計，予以創(chuàng)新進而形成新的戰(zhàn)略成本會計，使之適應新成本會計環(huán)境。隨著經(jīng)濟不斷發(fā)展與企業(yè)管理能力的提高，戰(zhàn)略成本會計理論概念不斷豐富，應用范圍逐漸擴張。
（二）戰(zhàn)略成本會計在企業(yè)管理中的作用
企業(yè)作為現(xiàn)今市場經(jīng)濟的主體，生產產品的質量和服務應在市場中進行準確的定位，才能為企業(yè)存在的價值提供保障。現(xiàn)代企業(yè)在對產品生產和提供服務之前，戰(zhàn)略成本會計能收集市場發(fā)展趨勢、消費者需求、原材料質量以及價格等信息；然后現(xiàn)代企業(yè)會按照內部資源與外部環(huán)境，對信息予以篩選和整合，制定出優(yōu)質的發(fā)展方案；最后，現(xiàn)代企業(yè)從營利的角度選擇最適合企業(yè)目前發(fā)展的最佳的方案。基于戰(zhàn)略成本會計通過對商品銷售反饋信息予以分析，明確各個部門的責任所在，協(xié)同合作避免了無效的生產環(huán)節(jié)與資金成本。
二、房地產企業(yè)成本管理當中戰(zhàn)略成本會計分析
戰(zhàn)略成本會計在房地產企業(yè)中的應用主要是在企業(yè)成本管理當中，屬于對傳統(tǒng)成本管理模式進行優(yōu)化的過程，同時也是企業(yè)通過完善對成本管理的模式，來降低企業(yè)成本和制定新發(fā)展戰(zhàn)略的第一步。其中成本分析和管理能通過成本核算來降低成本因素和與生產經(jīng)營環(huán)節(jié)，這樣的發(fā)展狀況，對現(xiàn)今房地產企業(yè)而言，代銷售的商品是房產企業(yè)的存貨。通常情況系企業(yè)通過存貨成本核算和管理，通過對采購原材料各方面屬性的了解，來實現(xiàn)對原材料采購環(huán)節(jié)愛好難的成本管理。在房地產企業(yè)中，其商品在建造的過程中，對建筑才來哦的采購的周期、次數(shù)和平均采購成本進行計算，從而計算出較為合理的投資方式，尤其是針對不同階段施工的`狀況，結合不同時間段的原材料價格，在最大程度上降低采購的成本。另外，在對商品房存貨的營銷階段，應按照房地產市場發(fā)展的程度展開相應的銷售活動，進而實現(xiàn)對商品房存貨銷售有節(jié)奏的控制，在這樣的過程中能清楚地掌握房地產市場當下存在的問題和影響的因素，進而制定有效的價格策略和促銷的政策，再配合發(fā)盤的節(jié)奏，實現(xiàn)房地產企業(yè)自身存貨待售費用的管理和控制，進而提升房地產企業(yè)經(jīng)營的績效。所以，從這一角度而言戰(zhàn)略成本會計對于房地產企業(yè)而言，是將生產經(jīng)營和全局進行緊密的聯(lián)系，在此過程中不僅要將每一個生產環(huán)節(jié)在房地產企業(yè)的經(jīng)營管理中整個系統(tǒng)中的成本進行優(yōu)化，同時還對房地產企業(yè)自身經(jīng)營產生的經(jīng)濟效益進行整合，這樣才能更好地為房地產企業(yè)的發(fā)展起到促進的作用。基于這樣的狀況，適當?shù)牟捎玫某杀竞怂愕姆绞剑瑢⒋尕浐统杀緝r格分攤到不同的環(huán)節(jié)中，能發(fā)現(xiàn)當中成本改善的因素，以便從單一的環(huán)節(jié)來上升到全局成本優(yōu)化的層次，充分地體現(xiàn)了房地產企業(yè)管理策略的戰(zhàn)略性高度。從上述的分析得知，將戰(zhàn)略成本會計理念充分的應用到房地產企業(yè)中，能在很大程度上提升房地產企業(yè)的經(jīng)濟效益，并為房地產企業(yè)制定長遠的發(fā)展戰(zhàn)略提供真實和明確指導建議。
三、戰(zhàn)略成本會計在房地產企業(yè)管理中的應用分析
（一）在房地產企業(yè)房產銷售中的應用
采用戰(zhàn)略成本會計理論銷售前對銷售人員培訓費用的控制，屬于戰(zhàn)略成本控制和管理的適度服務質量控制的關鍵環(huán)節(jié)，銷售網(wǎng)點的安置則是在開展市場調查后對設計廣告宣傳投放地進行選擇。通過對銷售網(wǎng)絡進行合理的布局，進而實現(xiàn)低成本的資金投入來換取搞銷售業(yè)績，這在房產銷售階段具有重要的位置，在對銷售網(wǎng)絡進行合理時，應在人流量較大的地方設置廣告牌，例如在公交站對廣告牌進行設計和安放，這一環(huán)節(jié)中應用戰(zhàn)略會計能更好地權衡廣告費用和銷售業(yè)績間的關系。對于房地產行業(yè)而言，房產商品售后的服務對房地產企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展具有深遠的影響，通常情況下售后服務在完成房產銷售后，開發(fā)商將房產所有物業(yè)管理事務移交到相應的物業(yè)公司，而房產業(yè)主對商品房售后物業(yè)管理的滿意度通常不高，這樣就嚴重地影響了房地產開發(fā)公司的企業(yè)形象。為了給業(yè)主提供良好的售后服務，提高物業(yè)管理質量實在必行。將戰(zhàn)略成本會計理念應用到房產商品售后的服務環(huán)節(jié)要求房地產企業(yè)對售后提供的服務智力那個進行嚴格的管理，但是在提升售后服務質量時，需要耗費大量的資源和資金成本。因此，應嚴格按照實際的狀況，對物業(yè)管理公司和售后服務人員進行培訓，進而有效提升售后服務的質量和水平，這對進一步提升銷售業(yè)績和樹立良好的品牌形象具有重大的意義。從銷售的角度進行分析得知，戰(zhàn)略性成本會計理念的應用，能在很大程度上提升房地產企業(yè)銷售的業(yè)績，同時在保障業(yè)績的狀況下，逐漸提升企業(yè)的品牌形象，這對房地產企業(yè)長遠的發(fā)展具有重大的意義。
（二）在房地產決策管理中的應用
戰(zhàn)略成本會計和傳統(tǒng)成本會計最大的差異性是對企業(yè)的戰(zhàn)略意義，房地產行業(yè)的發(fā)展具有較強的實時性，基于這樣的發(fā)展狀況，房地產應時刻關注市場環(huán)境的變化，特別是房產商品的價格走勢，戰(zhàn)略成本會計在完成市場調研和市場未來發(fā)展方向預測之后，能為房地產提供豐富的信息，進而輔助房地產企業(yè)制定優(yōu)質的發(fā)展戰(zhàn)略方案，提升房地產企業(yè)的核心競爭力。另外，戰(zhàn)略成本會計能夠輔助企業(yè)掌握購房者的實際需求，這樣有助于實現(xiàn)企業(yè)和消費者雙贏的戰(zhàn)略發(fā)展目標。應用戰(zhàn)略成本會計是對企業(yè)運營時最直觀的分析，基于這樣的狀況，對項目投資成本有效的控制和分析，能增強戰(zhàn)略成本會計應用后得到的效果，進而更好的輔助房地產管理的工作。另外，對房地產企業(yè)生產經(jīng)營的過程中，經(jīng)營戰(zhàn)略性成本會計會計信息的應用方面，若要充分的發(fā)揮其應有的效能，無論是企業(yè)經(jīng)營決策管理人員，或是房地產企業(yè)的投資者，是企業(yè)在展開自身經(jīng)營活動過程中其經(jīng)營狀況能直觀的描述出經(jīng)營戰(zhàn)略的有效性，合理的成本分析和管控能在極大程度上提升該方面信息的使用效率，進而輔助房地產企業(yè)的管理工作。從這一角度進行分析得知，戰(zhàn)略性成本會計方面管理理念的應用，能輔助房地產企業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營和長遠的發(fā)展，尤其是在經(jīng)濟體制逐漸轉型的環(huán)境下，凸顯出戰(zhàn)略性成本會計管理的優(yōu)勢。
四、結論
通過本文的論述中得知，戰(zhàn)略成本會計的應用貫穿于企業(yè)整個運營的環(huán)節(jié)中，其對市場環(huán)境、消費者需求和價格等市場信息的搜集，對房地產企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展而言具有重要的作用。在對房產商品進行銷售之前，應根據(jù)戰(zhàn)略成本會計采集的市場信息和房產商品銷售后的反饋信息，對銷售的價格和銷售模式進行調整，能更好地輔助房地產企業(yè)提升其核心競爭力。
房地產論文發(fā)表房地產企業(yè)管理模式的研究論文 篇4
隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，國內的房地產企業(yè)發(fā)展也是如火如荼，但是我國房地產企業(yè)的發(fā)展特點十分明顯，主要依靠資源推動自身發(fā)展。雖然在發(fā)展實踐當中，一些企業(yè)有目的對預算和成本等進行了管理，但是其對于成本管理、全面預算管理等相關管理會計方法的探索和應用，還是不太成功。這是與房地產開發(fā)企業(yè)的管理基礎薄弱、企業(yè)投資金額大、項目開發(fā)周期長等特點緊密聯(lián)系的，所以其管理難度較其他行業(yè)更為困難。鑒于這種情況，房地產開發(fā)企業(yè)有必要建立起經(jīng)營決策平臺、運營監(jiān)控平臺、成本管控平臺，提升企業(yè)的管理水平，實現(xiàn)長期穩(wěn)健發(fā)展。
一、房地產企業(yè)的管理特點
房地產企業(yè)和其他行業(yè)企業(yè)的發(fā)展是不同的，其有著自身的業(yè)務特點，在運營和管理方面要比其他企業(yè)復雜的多，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，房地產企業(yè)的業(yè)務一般都是圍繞著工程項目展開，項目是企業(yè)發(fā)展的基礎，企業(yè)為了管理這些發(fā)展中的項目，設置了多個分層機構，導致企業(yè)的組織機構十分復雜，管理難度較大。第二，房地產企業(yè)項目開發(fā)前期投入比較大，這對企業(yè)的資金和成本控制要求非常高。第三，房地產企業(yè)的開發(fā)項目時間持續(xù)一般比較長。通常情況下，房地產企業(yè)開發(fā)一個項目都需要兩到三年的時間，甚至更長。有些大型工程開發(fā)周期可能超過10年，這給企業(yè)的運營和管理都帶來了比較大的風險和難度。
二、房地產企業(yè)發(fā)展的管理難點
企業(yè)在發(fā)展過程中，追求利潤是他們一直生存下去的重要動力，也是企業(yè)生存的重要支撐點。在現(xiàn)代企業(yè)管理過程中，現(xiàn)金流、利潤和運營力是企業(yè)管理的重點和難點。現(xiàn)金流是維持企業(yè)正常生存發(fā)展的血液，利潤則是企業(yè)生存的目的，運營能力的好壞則直接體現(xiàn)在現(xiàn)金流和利潤上。房地產企業(yè)也不例外，但是房地產企業(yè)與其他一般企業(yè)在業(yè)務上有一定的差異，所以房地產企業(yè)在管理中又需要克服一些管理的新難點。
第一，房地產企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，對于資金的需求非常大。這決定了企業(yè)對于現(xiàn)金流的管控是至關重要的.，不僅要關注企業(yè)集團公司的現(xiàn)金流，還要關注企業(yè)下屬的區(qū)域公司現(xiàn)金流和項目公司現(xiàn)金流，同時為了避免資金周轉困難帶來的風險，還必須要做好企業(yè)的融資規(guī)劃。
第二，房地產企業(yè)的業(yè)務圍繞工程項目展開。項目是房地產企業(yè)耐以生存的業(yè)務基礎，但是房地產企業(yè)在開發(fā)任何項目時，需要的時間都會比較長，以前一些傳統(tǒng)的以年度為周期的管理方式已經(jīng)不能適應房地產企業(yè)的發(fā)展特點，也無法解決企業(yè)在發(fā)展過程中的現(xiàn)實的具體問題。所以房地產企業(yè)要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展需要，建立適合企業(yè)項目周期的短、中、長期運營管理制度。
第三，房地產企業(yè)也是資源依靠型企業(yè)。地皮就是房地產企業(yè)發(fā)展過程中的重要資源，而購買地皮而是一筆比較龐大的成本支出，這就需要房地產企業(yè)在購買地皮時做好相關的預算工作，做好成本控制工作。
三、房地產企業(yè)管理會計體系建設的重點
房地產企業(yè)管理的核心問題是對現(xiàn)金流、成本以及項目運營狀況的有力管控，要想有力的解決房地產企業(yè)發(fā)展中這三方面的問題，必須要直接切中要害，運用管理會計工具實施精準有力的管控。管理會計工具在房地產企業(yè)的發(fā)展過程中，主要運用的是全面預算工具、管理會計報告工具以及成本管理工具，而對應著這些工具的主要是三大平臺，經(jīng)營決策平臺，可提前對企業(yè)的資源進行有效的配置，提高資源的利用率，有效降低資金風險，提升決策的科學性和準確性。隨時監(jiān)控企業(yè)發(fā)展狀況的運營監(jiān)控平臺；全面預算成本、控制成本的成本管控平臺。
（一）建立經(jīng)營決策平臺
經(jīng)營決策平臺對于企業(yè)的發(fā)展來說是比較重要的，他可以為企業(yè)的發(fā)展提供質量比較高的決策依據(jù)。房地產企業(yè)的經(jīng)營決策平臺行業(yè)特點則比較突出，內容主要有五大板塊：年度預算、項目周期預算、地皮預算、盈利預算和現(xiàn)金流預測等。房地產企業(yè)的每個板塊的預算都是不可或缺的，必須做好每個環(huán)節(jié)的預算，確保企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的正常有序。對于房地產企業(yè)而言，應逐步建立覆蓋公司上下多層的全面預算管理模型，并在后期發(fā)展中，橫向展開，建立覆蓋多個行業(yè)的全面預算管理模型，以更好的適應公司的發(fā)展機制。
（二）建立運營監(jiān)控平臺
運營監(jiān)控平臺主要指企業(yè)的管理會計報告系統(tǒng)，他主要借助的是商業(yè)智能技術，在企業(yè)不同運營系統(tǒng)的數(shù)據(jù)中提取有用的數(shù)據(jù)，并將這些數(shù)據(jù)合并到一個指定的信息庫里邊，然后對這些數(shù)據(jù)進行分析，形成有用的信息，對企業(yè)的運營實施監(jiān)控，并及時發(fā)現(xiàn)處理問題。
房地產企業(yè)構建運營監(jiān)控平臺分為三步：第一，建立適合房地產企業(yè)體系的綜合報表分析系統(tǒng)，能夠對房地產企業(yè)的各種報表實施快速分析，提高企業(yè)的管理能力。第二，建立企業(yè)數(shù)據(jù)倉庫，對企業(yè)的各種數(shù)據(jù)進行整合管理。最后，建立統(tǒng)一標準的數(shù)據(jù)管理平臺，著實提高企業(yè)的執(zhí)行力。
（三）建立成本管控平臺
建立成本管控平臺就是要做好成本數(shù)據(jù)的收集和管理。成本管理數(shù)據(jù)庫主要有三方面的內容歷史數(shù)據(jù)、標準數(shù)據(jù)和外部數(shù)據(jù)。成本數(shù)據(jù)庫為房地產企業(yè)的成本管控提供了切實可行的方法。它使企業(yè)的所有成本都可以通過數(shù)據(jù)來進行對比，更加有效的對成本進行管控。
成本數(shù)據(jù)庫的建設主要著重三個方面的建設，含量指標庫、單方指標庫和材料價格庫。第一，企業(yè)應建立含量指標庫。在企業(yè)設計優(yōu)化方案的過程中，將含量指標和規(guī)劃指標緊密結合，引導設計部門優(yōu)化設計方案，從方案的制定上控制成本。第二，建立單方指標庫。對項目的所有建造標準都進行統(tǒng)一的規(guī)定，合理控制單方造價。第三，建立材料價格庫。建筑材料是房地產企業(yè)發(fā)展過程中，成本支出的一個重要方面，做好材料成本控制，有利于提升企業(yè)利潤。
房地產論文發(fā)表房地產企業(yè)管理模式的研究論文 篇5
【關鍵詞】新經(jīng)濟時代、房地產開發(fā)、管理
【摘要】著重從房地產項目的可行性研究、項目建設全過程管理、品牌戰(zhàn)略和人力資源管理等方面入手，對新經(jīng)濟時代房地產開發(fā)企業(yè)管理進行了深入探討。
房地產開發(fā)具有投資數(shù)額大、風險系數(shù)大、綜合性強的特點。每一個房地產項目的開發(fā)都是一個系統(tǒng)工程，具有很強的綜合性。無論是單體開發(fā)還是小區(qū)綜合開發(fā)，都要經(jīng)過很多程序：選址和征地一前期策劃一工程建設一產品出售一售后物業(yè)管理，每一環(huán)節(jié)都包含許多工序，而且都需要依靠特定的專業(yè)人士完成。這要求房地產開發(fā)企業(yè)不斷加強管理，成立各個事業(yè)部，去完成各個階段的任務。
1、可行性研究是房地產開發(fā)的先決條件
在做出投資決策前，先對有關的技術、經(jīng)濟、社會、環(huán)境等方面進行調查研究，對項目各種可能的擬建方案進行技術經(jīng)濟分析論證，對項目建成投產后的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益進行科學地預測和評價，據(jù)此提出該項目是否應該投資建設。并選定最佳投資建設方案等結論性意見。
2、項目建設全過程的管理。
2.1建立項目品質管理體系
（1）進行小區(qū)整體規(guī)劃及單體方案招標，從中選擇最佳方案，由中標單位負責項目的施工圖設計任務。這樣利用競爭機制，使設計單位在競爭中提高設計水平，公司從中選擇經(jīng)濟實用、品質優(yōu)秀的方案。有些企業(yè)往往利用設計招標選擇好的方案，再委托另外的設計單位進行施工圖設計，這種方式不可取。因為一是損害中標單位的積極性，不利于知識產權的保護；二是局部設計需要和整體設計吻合，由不同單位設計會影響整體效果。
（2）組織設計人員踏勘現(xiàn)場，提高對現(xiàn)場的感性認識，同時避免設計圖紙脫離實際、與現(xiàn)場環(huán)境不協(xié)調。
（3）設計招標時可以把方案的造價作為評標的一項內容，促使設計單位改變設計方法，由以往的單純設計變?yōu)樵O計與預算同時進行，根據(jù)預算調整設計。在設計階段控制投資最有效的方法是利用優(yōu)化設計，國內最常用的方法是在方案設計階段進行多方案比較來對方案優(yōu)化，而國外最常用的優(yōu)化設計方法是業(yè)主在施工圖紙完成之后，再聘請另外一個設計公司或者就由原來的設計公司從控制投資的目的出發(fā)，以第一次的設計圖紙為基礎，再對建筑物結構的選型、材料設備的選擇、施工方案及施工的可行性等方面進行詳細的分析和論證，然后由原設計公司或者另外聘請的設計公司對第一次的圖紙進行二次優(yōu)化設計，這樣做可能會增加項目的工期，但是進行二次優(yōu)化設計給業(yè)主帶來的收益要遠高于由于工期的延長帶來的損失，因此可以大大節(jié)省項目的造價。
（4）組織設計評審小組對各個專業(yè)的設計進行審核，評審工作主要在規(guī)劃及方案設計階段。評審小組由項目策劃、銷售、監(jiān)理等各方面負責人及各專業(yè)的專家組成，對設計提出全面的意見。對設計的評審許多開發(fā)公司往往依據(jù)個人的意見，由領導拍板，這樣缺乏科學性。
（5）合理安排設計進度，使出圖的時間與招標、施工計劃吻合。
（6）通過合同明確規(guī)定設計的職責，規(guī)定設計質量獎懲方法。并要求項目負責人必須在工程進展過程中親臨現(xiàn)場對施工進行必要的監(jiān)督和指導。
2，2建立完善的進度計劃管理體系
（1）設計報建進度計劃：主要包括規(guī)劃設計及報建進度、單體方案設計及報建進度、單體施工圖設計及報建進度、市政園林設計及報建進度；
（2）施工準備階段進度計劃：主要內容包括工程招投標、材料設備、分項工程招標、施工臨時水電安裝和施工臨時設施進度計劃、辦理施工前手續(xù)計劃；
（3）施工進度計劃：主要包括土建施工和水電設備安裝、材料定板定貨文秘站：計劃、鋁合金門窗工程和木門及防火門工程進度計劃等；
（4）配套設施工程進度計劃：主要包括永久供水供電報裝及施工、電信工程、防盜系統(tǒng)工程、有線電視工程、煤氣工程、市政工程和綠化園林工程進度計劃等。
2.3建立完善的項目投資管理體制
（1）建設用地成本：土地有償使用費、征地拆遷費等；
（2）工程建設成本：土建費、水電設備安裝費、市政永久水電、電信、煤氣、防盜、天線、道路、綠化等配套工程費、設計監(jiān)理費、向政府交納的配套設施建設費、人防易地建設費、檔案保證金、勞動保險金等；
（3）銷售費用：銷售營業(yè)、售樓中介費、廣告宣傳費等；
（4）財務費用：貸款利息、資金運作利息等。
（5）工程計量控制；主要負責工程的預算與結算工作，審核工程量及工程價款，編制工程招標文件及標底，編制工程款支付計劃，控制工程款的支付。計量工作是成本控制中最繁瑣的工作，這要求計量人員有豐富的經(jīng)驗及專業(yè)知識。此外還應做到：
（1）了解施工現(xiàn)場、了解工程量實際發(fā)生變化情況，及時對工程量的變化進行核實。
（2）要參與材料設備的定貨洽商，據(jù)市場價格變化情況來確定材料設備預算價，不能盲目照搬定額或文件價。另外，地產公司可以委托有資質的監(jiān)理公司履行工程計量職責及工程執(zhí)法招標工作，地產公司只需負責對其結果審核及支付工程款。
（3）建立完善的合同管理體系。在項目的開發(fā)實施工程中，開發(fā)公司會與設計院、監(jiān)理公司、施工單位、材料設備供貨等單位發(fā)生合同關系。通過合同形式來約束雙方的責任、義務與利益關系，共同完成項目建設過程。開發(fā)公司通過合同對各單位進行監(jiān)控，以保證項目按計劃完成。同時，對違約方要依據(jù)合同進行索賠。
（4）組織對各單位的協(xié)調工作。開發(fā)公司必須在項目進展的各個階段都真正起組織者作用，通過組織召開定期例會的方式，加強各方的溝通。例如，在設計階段要定期組織設計例會及方案討論會，通過例會協(xié)商解決設計中出現(xiàn)的問題。在施工階段，項目經(jīng)理應組織工程例會，及時解決工程有關問題。項目經(jīng)理親自組織召開例會，是督促各方的'工作進度最有效方法，是一種主動監(jiān)控方式，但開發(fā)公司的組織作用應與監(jiān)理公司的組織作用明確劃分開來，監(jiān)理公司的工作應著重在對各施工單位、設備安裝單位、材料供應商等的組織協(xié)調管理，目的在于保證工程的施工質量、進度及投資達到計劃要求。而開發(fā)公司著重對整個項目全面管理，使項目的品質、進度及總成本滿足計劃的控制目標。所以對施工單位的管理應委托監(jiān)理公司負責，而開發(fā)公司應著重在對設計的監(jiān)控，使整個項目的策劃意圖通過圖紙表達出來。（5）負責申請并獲取項目開發(fā)建設工程中的有關批文及許可證等。如土地規(guī)劃許可證、土地使用證、建設規(guī)劃許可證、建筑施工許可證等。
（6）負責有關配套設施的報裝工作。如電信、煤氣、公共天線、門牌、施工臨時水電及永久生活水電等報裝工作。
（7）組織項目的有關驗收工作。如竣工驗收、建管驗收、小區(qū)綜合驗收等工作。
3、房地產企業(yè)必須重視品牌發(fā)展戰(zhàn)略
當前，我國房地產行業(yè)正處于高增長、高需求、高品位的發(fā)展階段。未來房地產市場，只能靠精品和品牌來占領，品牌是房地產市場發(fā)展到一定程度的產物。隨著中國正式加入WTO，外國房地產名牌企業(yè)對中國市場虎視眈眈，有的公司甚至規(guī)劃要每年開發(fā)上千萬平米。中國的房地產企業(yè)必須加快品牌化的步伐，把房地產品牌做好，牢牢扎根在中國大地，迎接新的挑戰(zhàn)。
決策者應對企業(yè)品牌進行長期性、全面性和總體性的謀劃和運籌。品牌策劃有其自身的規(guī)律，其策劃者必須樹立創(chuàng)新意識，在經(jīng)營管理上要有超前意識、運作和實施過程中必須具備高超的組織協(xié)調能力、資源統(tǒng)籌能力、挖掘和吸引顧客能力、綜合市場競爭能力。要提升企業(yè)核心、房地產企業(yè)競爭力，就必須牢固地樹立品牌意識，并按照品牌策劃的自身規(guī)律運作。
4、高素質人才至關重要
新經(jīng)濟時代的市場競爭，歸根結底是人才的競爭。對人才的重視和開發(fā)，是新經(jīng)濟時代的重要特征之一，搞好人才資源開發(fā)，是新經(jīng)濟時代的客觀要求。但在大多數(shù)房地產開發(fā)企業(yè)的人力資源管理工作中仍存在著下列的問題和誤區(qū)：
（1）人力資源管理者的素質低，管理理念落后。許多企業(yè)的領導尚未充分認識到人力資源管理在現(xiàn)代企業(yè)管理中的核心地位。
（2）缺乏完善、科學、規(guī)范的人力資源體系。沒有從開發(fā)人的能力的角度，制定出符合企業(yè)未來發(fā)展需要的系統(tǒng)的人力資源管理制度，人力資源管理工作缺乏制度性和規(guī)范性。
（3）人力資源開發(fā)工作不力。一般來說，人力資源開發(fā)是考慮個人的個性特征、性格、氣質、能力等內在素質如何配合組織的發(fā)展需要，簡單地說，就是事得其人，人盡其才，才盡其用。
在新經(jīng)濟時代，針對人力資源開發(fā)出現(xiàn)的新問題，只有采取新的人力資源開發(fā)方式，才能取得成效。
首先，提高人力資源管理者自身的知識水平。要實現(xiàn)從傳統(tǒng)人事管理到現(xiàn)代人力資源管理的轉變，只有依靠一批既懂理論又有實踐經(jīng)驗的人力資源管理專門人才才能完成。
其次，完善激勵機制。今天社會經(jīng)濟生活較以往已發(fā)生了重大的變化，單純應用傳統(tǒng)的激勵方式已不能滿足需要。只有樹立以人為本的思想，建立起多維交叉的員工激勵體系，給員工發(fā)揮潛能、施展才能提供舞臺，并將企業(yè)的奮斗目標和員工的個人目標相結合，從而讓員工同企業(yè)一起成長，使員工能夠分享企業(yè)成長所帶來的好處，感受到成功的幸福，他們才能自覺自愿開拓創(chuàng)新，敬業(yè)敬職。
第三，建立科學嚴謹?shù)膯T工培訓體系，真正實現(xiàn)由傳統(tǒng)企業(yè)向學習型組織的轉變。在新經(jīng)濟時代，企業(yè)人力資源的開發(fā)應著眼于人的健康人格的培養(yǎng)，包括持久的工作熱情、堅韌不拔的意志力、人際關系的協(xié)調和團隊合作精神等。
第四，營造良好的企業(yè)氛圍，加強企業(yè)文化的建設。企業(yè)文化是全體員工衷心認同和共有的企業(yè)核心價值觀，它規(guī)定了人們的基本思維模式和行為模式。在我們所面臨的新經(jīng)濟時代，企業(yè)人才資源管理的核心對象將是層次較高的知識工作者，企業(yè)在實踐中只有塑造以尊重人、關心人、信任人、培養(yǎng)人為核心的企業(yè)文化，才能集聚人才，從而在經(jīng)濟競爭中成為贏家。
5、結語
房地產開發(fā)是一項風險較大的系統(tǒng)工程，房地產企業(yè)只有精心策劃，規(guī)范操作，以“精品”與人競爭，以“品牌”占領市場，才能實現(xiàn)既定目標。只有做好管理，才能減少失誤，保證決策正確；才能增強企業(yè)的競爭力，贏得主動；才能有效地整合房地產項目資源，如概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等，使之形成一種前所未有的優(yōu)勢
房地產論文發(fā)表房地產企業(yè)管理模式的研究論文 篇6
論文導讀：對單個樓盤進行市場調查是房地產市場調查的基礎，它不但是新進員工接觸房地產知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產市場即時了解最為具體、最為直接的途徑。區(qū)別于單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析更側重于整體的分析和宏觀評估。
關鍵詞：房地產，市場調研，樓盤
房地產市場調研，就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測，為決策者們了解房地產市場的變動趨勢，制定公司營業(yè)計劃，擬訂經(jīng)營策略提供參考與建議。由于土地和房屋“不動性”，房地產市場調查也烙有很深的地域特征。我們對房地產市場的切入，也習慣依據(jù)地域形態(tài)，由點(單個樓盤)到線、面(區(qū)域市場)，再由線、面(區(qū)域市場)到體(宏觀環(huán)境);然后再從體回復到點、線和面，不斷的循環(huán)往復，融會貫通，才可真正把握。
1.點—單個樓盤
對單個樓盤進行市場調查是房地產市場調查的基礎，它不但是新進員工接觸房地產知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產市場即時了解最為具體、最為直接的途徑。
單個樓盤的市場調查通常包括以下五大項：
第一項是分析樓盤的地理位置。大的方面講，就是分析樓盤的區(qū)域歷史沿革，區(qū)域特性(商業(yè)中心、工業(yè)中心、學院社區(qū)等);了解區(qū)域交通狀況，(公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區(qū)縣級公路等);公共配套設施(水、電煤等市政配套;公園、學校、醫(yī)院、影劇院商業(yè)中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿市場、著名餐館等生活配套)和人文環(huán)境等等。小的方面講，就是樓盤地塊的大小形狀，所處位置，它的東西南北的鄰居是誰?它的進出道路如何?是否臨街……等等。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關鍵因素，它的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值。
第二項是分析產品特征。這是樓盤市調的主體部分，重點在于了解樓盤的土地、總體規(guī)劃、建筑設計、總建面積與外觀、總建套數(shù)與房型、面積、格局配比，建筑用材，公共設施和施工進度……等等。分析產品是理解樓盤的基礎，只有認真分析產品，才能正確把握因此而產生的種種變化。產品因素中有一特別項目，雖不是產品本身，但卻是產品的重要構成，它就是我們常說的公司的組成，即知道樓盤的投資、設計、建設和物業(yè)管理等主要事項的承擔公司是誰?他們的資質如何?彼此間是如何合作的等等，從而評估樓盤的資信度。
第三項是剖析價格組合。即產品的單價、總價和付款方式。市場中，往往有許多價格方面的促銷活動，但萬變不離其宗，其最終歸結于價格組合的三個方面。剖析價格組合并了解其運用策略是市場調查最吸引人的地方。
第四項是了解廣告策略。廣告策略是指廣告的主要訴求點、媒體選擇、廣告密度和實施效果等等。
第五項是銷售執(zhí)行。這是最關鍵的地方，一方面是指銷售點的選擇，人員的配置，業(yè)務執(zhí)行等，另一方面則是指什么樣的房型最好賣?什么樣的總價最為市場所接受?吸引客戶最主要的地方是什么?購房客戶群有什么特征等?所有的這一切都是市場調查所應該了解的。其中的銷售狀況是結果，其他幾個方面都是因，了解因果，分析其中的緣由，是單個樓盤，也是整個市場調研工作的全部內涵。
2.線和面—區(qū)域市場
對單個樓盤的詳盡了解之后，可以著手區(qū)域市場的調查與分析。區(qū)域市場的調查與分析，主要包括區(qū)域分析、區(qū)域產品和需求特征這三個方面。
一是區(qū)域分析，區(qū)域分析是指在特定區(qū)域中，對影響房地產市場的交通路線、區(qū)域特征和發(fā)展規(guī)劃這三方面因素的綜合分析。區(qū)別于單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析更側重于整體的分析和宏觀評估。如上海虹橋開發(fā)區(qū)的崛起，通過區(qū)域分析便可得知，它是和虹橋飛機場至市中心的良性交通線路，虹橋商貿區(qū)的發(fā)展規(guī)劃是分不開的。
二是區(qū)域產品，區(qū)域產品主要包括了解和分析在某個特定的'區(qū)域范圍內，樓盤的總量、類別、位置、分布、單價分布、總價結構、各類營銷手法的市場反映和市場空白點的捕捉等等。分析區(qū)域產品關鍵在于認真研究區(qū)域產品的共同性與特異點，以及它們市場反映強弱的緣由。如某區(qū)域的樓盤，在大家都是住宅，都是一樣的價格，都是一樣的品質的情況下，其中的一個賣得相當好，這就是區(qū)域產品應該著力分析的地方。
三是需求特征，需求特征是指區(qū)域人口數(shù)量和密度，人口結構和家庭規(guī)模，購買力水平，客戶的需求結構與特征，人口素質和習慣嗜好等，需求特征是從客戶的角度對產品的一種審視，把握需求特征是不斷創(chuàng)新的動力與源泉。
區(qū)域市場的分析是建立在單個樓盤的詳盡市場調查基礎之上的。要寫好區(qū)域市場分析報告，首先應該詳細調查該區(qū)域某一單個樓盤，而后以這個樓盤所在的街道為延伸區(qū)，將整個街道的所有樓盤調查仔細。最后，則以這一街道為基準，分別詳細調查周邊的各條街道的樓盤情況，由此從點到線，從線到面，不斷的比較、分析，歸納和總結，區(qū)域市場的狀況便會了如指掌。
3.體—宏觀環(huán)境
對點、線、面的把握是市場調查的主體，但不是全部，只有對體(宏觀環(huán)境)的深刻理解，才可能將房地產的市場調查做得更活更深入。房地產市場的體(宏觀環(huán)境)包括政治社會、經(jīng)濟發(fā)展、行政法規(guī)、國際狀況等各方面的因素。
政治社會是指國家運作體制、政治安定狀況、社會治安程度，房地產投資和城市化進程等方方面面的情況。政治穩(wěn)定是社會發(fā)展的基石，剖析房地產市場，不能忽視政治因素。
經(jīng)濟因素是所有房地產宏觀因素中，對公司和個人最為顯現(xiàn)，最為直接的因素。它包括國家的經(jīng)濟發(fā)展狀況，財政收支與物價，人口數(shù)量與消費，居民收入與儲蓄……等各種因素，如1997年存款利率的幾次大幅下調，對刺激個人購房愿意的作用就是顯而易見的，房地產市場也因此幾起波瀾。
行政法規(guī)主要包含土地制度、住房制度、稅收政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃和特殊政策等各項內容。如取消實物分房制度，對商品房銷售市場的影響就是顯而易見的。還有土地增值稅，它的貫徹實施也是一把雙刃的劍。限制過多，投資資金就不太愿意進來，經(jīng)濟發(fā)展速度就相對緩慢一點;限制過少，投機暴利的行為就接踵而至，對國民經(jīng)濟的損害也不可低估。
國際間經(jīng)濟、軍事、政治等環(huán)境如何，對房地產的影響不容忽視。如1997年末發(fā)生的東南亞金融危機，它就或多或少地影響我國房地產市場。單就投資成本這一點分析，因為在東南亞金融危機中，中國周邊國家的貨幣均貶值20%~50%，而人民幣則巍然不動。作為一個投資商人，他在作出決策之前，肯定就會對人民幣的未來穩(wěn)定性和現(xiàn)階段的相對成本作一評估。在勢態(tài)尚未明朗的時候，他必然裹足不前。
總之，點、面(線)、體構成了房地產市場調查基本框架，它的融會貫通則是房地產市場深入研究的有效途徑，只有認真地進行市場調查，科學的進行分析整理，我們才可能成為真正的市場專家。
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